有利于提升土地價值
羅亞維指出，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制激活了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，解決了溫飽問題，“但分田到戶造成農(nóng)地細碎化，難以進行規(guī)模化生產(chǎn)，產(chǎn)出的邊際效應不高。進城務工掙得多，所以很多人選擇放棄耕作，導致土地丟荒的問題越來越嚴重”。
在這種情況下，應把零碎的地整合起來，做好規(guī)劃設計，因地制宜引進合適的項目，讓農(nóng)村土地能夠產(chǎn)生更高的效益。根據(jù)羅亞維的經(jīng)驗，整合之后的土地租金比整合之前增加了30%-50%。“土地整合之后，農(nóng)民可以就地安置，在引進的項目中參與工作，除了勞動收入還有土地的租金收入，村集體也能獲得一部分收入，可以用來建設公共設施和做公益事業(yè)。”
羅亞維介紹，目前我國土地流轉率不高，約34%。在他看來，當前的市場環(huán)境、國家政策和制度背景對土地流轉有一定的制約。“現(xiàn)在部分農(nóng)戶、村集體對農(nóng)地的資產(chǎn)價值沒有進行挖掘，投資方對農(nóng)用地經(jīng)營權流轉的保障性存在一定顧慮，國家的金融體系對于農(nóng)用地這一本身可以作為固定資產(chǎn)的資源也沒有建立起有效的價值評估制度。”
他認為，隨著不動產(chǎn)權登記的推進、農(nóng)用地三權分置的確立、《土地管理法（修正案）》的出臺，這些問題都會逐步得到破解，“《意見稿》中，集體經(jīng)營性建設用地入市以及關于宅基地的一些政策調(diào)整，對土地流轉以及土地價值的提升都有非常大的好處”。
清遠市委書記葛長偉視察該市某鎮(zhèn)與地合網(wǎng)公司合作的項目，使用VR技術看地。 受訪者供圖征地不再是唯一方式
《意見稿》刪除了現(xiàn)行法對集體土地入市的限制性條款，明確提出符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用。集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉讓、出租、抵押。集體經(jīng)營性建設用地出讓轉讓的辦法，由國務院另行制定。
羅亞維認為，以前農(nóng)村地區(qū)僅僅是開放了農(nóng)用地流轉的市場，《意見稿》打開了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地進入流轉市場的通道，讓資本進入農(nóng)村有一個明確的途徑，并為農(nóng)村土地的融資抵押掃清障礙。“投資人多了一個途徑，就是直接利用集體經(jīng)營性建設用地以及農(nóng)用地，去做一二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動投資，比如說現(xiàn)在推動的特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村建設、田園綜合體等。”他認為，這比過去以征地為發(fā)展基礎的模式有了很大的改善，“以前投資土地，需要政府征地，然后轉給投資人，投資人再繼續(xù)進行投資；現(xiàn)在投資人可以直接跟村集體對接，建設部分可以直接利用集體經(jīng)營性建設用地，農(nóng)業(yè)部分可以利用農(nóng)用地流轉的方式實現(xiàn)，大為改善農(nóng)村領域的投資基礎和投資環(huán)境”。
現(xiàn)行法明確規(guī)定農(nóng)村宅基地只能在村內(nèi)流轉，“但對于投資者和向往農(nóng)村發(fā)展的群體，如果在農(nóng)村地區(qū)沒有居住的條件，是一種缺失。說白了還是留不住。”《意見稿》提出要探索宅基地自愿有償退出機制，鼓勵進城居住的農(nóng)民依法自愿有償轉讓宅基地使用權，同時也強調(diào)，騰退出的宅基地可以由本集體經(jīng)濟組織與宅基地使用權人協(xié)商回購，主要用于滿足本集體內(nèi)部的宅基地再分配，或者根據(jù)國家有關規(guī)定整理利用。
在羅亞維看來，集體組織對宅基地的回購跟集體經(jīng)營性建設用地入市是關聯(lián)的。“隨著城鎮(zhèn)化進程加快，大量的宅基地荒廢，而農(nóng)村宅基地占全國建設用地的比例相當高，因此必須提高宅基地的利用效率。”目前部分地區(qū)正在試點村集體回購宅基地轉變?yōu)榧w經(jīng)營性建設用地，但《意見稿》對農(nóng)民宅基地的賦權仍十分有限，其流轉交易仍僅限于集體內(nèi)部。
羅亞維強調(diào)，《意見稿》對農(nóng)村土地有更嚴格的用途管制，對土地的使用有一個明確的界定，對于土地供應方來說，不必過于擔心土地受到破壞或不符合管制用途的要求。
土地交易要公開透明
《意見稿》完善了征地政策，規(guī)范了征地程序，要求必須確保被征地農(nóng)民的生計有長遠保障機制。羅亞維指出，當前的土地流轉交易平臺數(shù)量較多，交易平臺應采取多種措施，切實保護農(nóng)民權益。
在土地流轉過程中，交易流程的每一個環(huán)節(jié)，交易平臺都要做到公開透明，有據(jù)可查，保障供需雙方的權益。同時，交易平臺應對接一些律師團體，出現(xiàn)法律糾紛時可以提供法律援助。在交易方面推出保險服務，提供保障金，提高交易的安全性。在技術層面，應運用高新技術，運用可視化農(nóng)地評估系統(tǒng)和宗地測評系統(tǒng)，針對土地的使用價值和適宜性，為決策提供智能輔助。交易平臺還應采取大數(shù)據(jù)的方式，給流轉土地的農(nóng)民提供價格參考，讓農(nóng)民獲得更高的收入。
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