摘要：" 工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。工業用地只能建工業廠房嗎？工業用地上還能建什么樣的物業呢？看完這篇文章你就了解了！
什么是工業物業？即"
工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。工業用地只能建工業廠房嗎？工業用地上還能建什么樣的物業呢？看完這篇文章你就了解了！
什么是工業物業？即工業用地上準建的物業。一是用于工業生產活動目的的物業，包括工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房（工業寫字樓）、倉儲用房等，二是用于配合生產活動的行政辦公、生活服務設施，如員工宿舍、行政管理用房、商業服務設施等。
在工業用地上發展有兩個極端，一個是強行違規，一個是完全規矩，前者利益誘惑大、違規風險大，后者利潤薄，兼顧利潤和法紀才是正解。一般的思路如此：保持工業用地屬性→巧立名目立項建造→驗收合格得到預售證→適當改造為非工業物業→買賣雙方達成共識，以工業用地屬性產權交易。
如何直接以工業用地性質進行辦公或住宅的銷售？首先看看工業用地上可以開發哪些非工業物業產品，它們的操作手法各是怎樣。
按照產品形態可分為別墅、獨棟辦公樓、高層寫字樓、其他辦公樓、公寓、酒店公寓、酒店等七種，相應的概念名目有商務別墅、總部辦公、總部基地、研發樓、人才公寓、專家樓、內訓基地等。
1、別墅
?。?）產品特點
①密度較大。工業用地統計率一般大于0.8，建筑密度一般大于30%，而一般獨棟別墅用地容積率低于0.5，建筑密度小于30%，這導致工業用地上的別墅產品比住宅用地上的密度大，舒適性和私密性不如后者。
?、趩翁酌娣e大。由于工業用地上的別墅產品單價較一般別墅低，而別墅產品往往只用考慮總價控制，所以工業用地上的別墅產品單套面積比一般別墅大，一般在400-1000平方米，而一般別墅產品單套面積一般在500平方米以下。
③功能空間更加豐富靈活。由于土地用途限制，工業用地上的別墅產品不能強調其住宅用途，往往以商務辦公別墅的定位出現，但其產品內部功能空間設置靈活，隔斷較少，達到宜商宜住的效果。
?。?）操作模式
以商務別墅、花園辦公墅等名義立項建造獨棟，拿到工業用地上的獨立產權對外出售。
2、獨棟辦公樓
?。?）產品特點
①特有獨棟形態。工業用地上獨棟辦公項目容積率一般在1-2之間，多以獨棟形態排布，而商辦用地上的辦公樓容積率則在3以上，多以高層整棟布局。
②產品特點上更注重生態綠化景觀。由于占地規模較大且有獨棟形態，可以做到綠地環境，并配備中央景觀軸、迷你公園等普通辦公樓無法媲美的大組團綠化。
③注重產品附加值。附送陽臺、屋頂花園、挑高等，如天驥智谷的屋頂花園、復地中環天地的地下室。
?。?）操作模式
以研發辦公樓名義立項，建造獨棟辦公樓，驗收合格對外出售，驗收不合格與政府協商取得產權證。
廣東省寶安中心區中錦大廈整棟寫字樓急售
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3、高層寫字樓
這種產品在研究的城市中只有深圳具備開發條件，花樣年利用深圳可分割轉讓50%的政策建造香年廣場、美年廣場等高層寫字樓，如美年廣場共350套， 50%約175套于2011年4月-11月售完，回籠資金8億元。
另也有在工業用地上建高層寫字樓，但產權不可分割到套，如純是看產品，推薦北京ABP總部基地金融港。
4、其他辦公樓
引入“廠辦一體”產業園理念，達到工業用地開發商辦物業的目的。以產業基地立項，建造模塊化辦公樓，定向招商對外出售，功能分割為廠辦一體。如鄭州臺灣科技園智慧中心、杭州能源與環境產業園。
上海全新產權獨門獨院廠房辦公樓一體出售
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5、公寓
不合法的公寓很多，不乏出售后被強制拆除的，合法化的公寓案例是張江東區人才公寓。
?。?）產品特點
①工業用地、廠房性質產證
?、诰G化環境、配套設施較差
?、塾蓮S房改造，內部分割衛生間、廚房，但房中仍是“一大統”——廳、臥尚未分割
?。?）操作模式
目前在工業用地上辦出廠房產證的公寓項目很稀有，張江東區人才公寓在上海也是絕無僅有，關鍵是與區域政府機構和一級開發商達成合作購買協議。2006年，由于張江規劃問題，區域住宅少，人才租房難，為了留住人才，在浦東新區和張江的領導支持下，東聯發投資4300多萬元，收購了張江園區北部的134套公寓，作為“人才公寓”。
2006年溫州投資客合資開發，開發商老板為溫州商人、九川投資董事長錢仁高。小區初期名叫《浦東國際醫療器械園》和《國際機電數碼園》，本來是做一個高科技產品交流中心。2007年項目建成，2008年下半年，小區房源的小產證也已經辦出來。
6、酒店公寓
產品本身與普通酒店公寓無顯著差異，但不可辦理小產權，處理方式方面推薦兩個案例：北京Mini派，開發商采取認租20年，之后自動續租的方式；上海三盛公寓，開發商采取出賣50年使用權方式。
7、酒店
聯華國際以內訓基地名義立項東莞群英會鄉村體育酒店，集客房、餐飲、娛樂、休閑、會議、各類運動場所及培訓學校為一體，主要承擔聯華國際對外接待任務和培訓活動，同時對外營業。該模式須有強大的政府公關，并不能大規模擴建和大肆宣傳對外營業，目前該項目已被報道，并使得政府令其整改，并按“三舊”改造享受優惠政策。
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