摘要：2月23日，四部委（財政部、國土資源部、中國人民銀、銀監會）共同下發《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》，對現在備受詬病的地方政府土地制度做出新的規定。此次政策核心要點是：禁止城投公司插手土地儲備工作，禁止利用土地向銀行貸款。
2月23日，四部委（財政部、國土資源部、中國人民銀、銀監會）共同下發《關于規范
土地儲備和資金管理等相關問題的通知》，對現在備受詬病的地方
政府土地制度做出新的規定。此次政策核心要點是：禁止城投公司插手
土地儲備工作，禁止利用土地向銀行貸款。
在土地市場比較活躍、房地產市場比較火熱的情況下，土地融資的風險還難以暴露，隨著土地市場逐步清冷，房地產市場進入低迷狀態，土地融資的風險越來越大，政府債務的危機也越來越嚴重了。在此背景下，改變土地出讓制度，叫停地方政府的土地融資，特別是土地儲備融資，就顯得十分重要而緊迫。
原有的土地儲備機構，大致有四部分工作：土地一級開發、土地二級開發、城市基礎建設、保障性安居工程建設。新規要求土地儲備機構：保留土地一級開發工作、剝離土地二級開發工作、剝離城市基礎建設工作、剝離保障性安居工程建設，并限期在2016年12月31日前完成剝離。
新規直接目的是限制土地儲備規模、限制地方政府融資，但根本目的是去庫存，此外還有可能降房價。那對信托影響幾何？
新規重要一條是，“土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機構承擔，各類城投公司等其他機構一律不得再從事新增土地儲備工作。”這也就是禁止城投公司再參與土地一級開發，從而地方政府借助城投公司融資的項目相對有所減少，對信托而言，會間接影響融資平臺類項目的發行。
另一方面，少了城投公司這一個“中間商”，土地儲備機構與開發商直接對話，土地出讓價格有可能降低，開發商拍地成本降低，借助信托融資的該類產品收益率會有所下降。
新規另外重要的一條是，“自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款，不得以項目所涉及的土地名義融資或者變相融資。”這就從源頭禁止了抵押“生地”獲得貸款的行為，最終目的是減少土地開發，控制政府債務。對信托而言，存在一定的機會，雖然銀監會2010年2月明確規定“信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款”，但信托具有制度優勢，可以構建土地儲備信托的模式進行土地儲備融資。
土地儲備信托是指政府在建立土地儲備制度的前提下，土地儲備中心將特定土地的收益權轉讓給一種特殊目的信托公司SPV，與其簽訂委托合約并將SPV作為證券發行人，在資本市場上發行代表對基礎資產享有按份權益的土地信托受益憑證，SPV在實現銷售收入后，按照委托合約的規定，對土地儲備中心支付土地信托利益。
