摘要：時至今日，對于土地“招拍掛”，很多人已經不陌生。但說起來簡單，仍不乏將三者混為一談者。最典型的，認為土地“招拍掛”就是拍賣，就是價高者得。實際上，不論是土地招標還是土地掛牌，都會出現“價高者未必得”。
時至今日，對于土地“招拍掛”，很多人已經不陌生。但說起來簡單，仍不乏將三者混為一談者。最典型的，認為土地“招拍掛”就是拍賣，就是價高者得。實際上，不論是土地招標還是土地掛牌，都會出現“價高者未必得”。混淆，往往就是片面甚至錯誤論斷的源頭。評說任何一項制度，前提應是對它全面、正確、客觀的認識。
從土地“招拍掛”的創設以及將近30年的運行實踐來看，這一制度主要解決了三大問題：決策效率、道德風險、公平。
第一，決策效率問題。土地的稀缺性和資產特征，決定了多數土地的出讓都具有較強競爭性，該如何選擇最佳開發者？在土地市場萌芽階段，開發者和出讓者彼此沒有競爭，雙方達成意向即可，協議方式是有效率的。但當隨著市場的不斷發展，要面對眾多開發企業時，逐一協商的協議方式，就很難想象效率幾何。其實，我國古代的“比武招親”，以武功高低為主要指標選取優勝者，省去一一相親的麻煩，就是棄協議而選掛牌。相比協議，“招拍掛”的效率優勢是顯而易見的：掛牌可以比選競買人或者其他競爭因素，招標可以綜合比選競買人，拍賣可以比選競買人的報價，“招拍掛”可以將協商成本轉化為競買人的集中比選成本，將“串聯”方式變成“并聯”方式。
第二，道德風險問題。出讓公有土地，怎樣約束土地出讓代理人？關鍵是要解決委托代理問題。在多人競買時，若采取協議方式，代理人被賦予了自由裁量權，“誰開發土地”就成了出讓代理人的主觀意愿。絕對權力導致絕對腐敗，難以避免權力尋租和國有土地資產的流失。然而，通過土地“招拍掛”來設定量化的指標，出讓代理人沒了自由裁量權，由此“暗箱”消除，競買人的選擇也由主觀題成為客觀題，走出了委托代理困境。
當然，再完美的刑事制度下也有犯罪。土地“招拍掛”只是通過公開透明的制度創設降低了道德風險，使原本可能隱匿的違法犯罪行為得以彰顯。實踐中，仍然還有繞過土地“招拍掛”，或者干擾土地“招拍掛”正常運作的違法違規行為。
第三，公平問題。公有的土地讓與個人使用，怎么保障土地所有者利益？國有土地乃全民所有，若讓與某個人、某家企業甚或外商獨自經營獲益，其他人自然可以主張存在不公。于是才有了土地使用從“無償”到“有償”的轉變：用地者支付土地出讓價款，獲得了國有土地的使用權；土地出讓價款成為公共財政的組成部分，用于基礎設施建設、水利、教育的公共支出，全民共享收益。
有人簡單地認為土地拍賣會抬高地價，卻忽視了多人競買才實行拍賣的事實。香港、東京等國際都市，不論采取什么交易方式，地價都高得驚人，而偏遠小鎮的土地怎么也賣不出好價錢。土地“招拍掛”只是可以公平競爭的交易方式而已，不能決定交易標的的價格。定價買地的開發商，計算的是利潤。很多人沒有注意到，協議出讓或劃撥的土地，市場房價可以達到同樣水平。
總的來講，土地“招拍掛”是基于效率、道德和公平而選擇的一種交易方式，且只是土地交易方式，并不是解決眾多土地問題的唯一解決措施。市場經濟條件下，用地公平、土地征收補償低、土地使用期限屆滿續期等問題，都不可能單純通過市場之手配置資源來解決，還需要政府之手的配合，需要政府去協調經濟和社會發展，去引導人口與土地資源相匹配，做好社會基本保障。有些人提出的“壟斷供地、推高房價”“強制征地”“房地產綁架國民經濟”，與土地“招拍掛”并無直接聯系。
在土地市場趨于成熟的今天，土地“招拍掛”已經成為法定方式，而且在市場效率、道德選擇和配置公平方面的地位不可動搖。我們不能寄希望于通過“招拍掛”來解決所有問題，更不能將所有問題的板子都打在“招拍掛”身上。因為，工具理性不可能代替價值理性。土地市場需要政府宏觀調控來增強計劃性，而信任（例如集體建設用地的使用價值認可度）需要法治來培養。
