摘要： 2016年去庫存成為房地產市場的首要任務，從中央到地方出臺了一系列力度不等的政策來刺激房地產消費。不過河南建業集團董事長、全國政協委員胡葆森認為把政策刺激重點放在需求上只能實現短期內的去化效果，房
2016年去庫存成為房地產市場的首要任務，從中央到地方出臺了一系列力度不等的政策來刺激房地產消費。不過河南建業集團董事長、全國政協委員胡葆森認為把政策刺激重點放在需求上只能實現短期內的去化效果，房地產去庫存關鍵要靠供給側改革，減少房地產開發的行政干預，改變之前的資源錯配問題。
胡葆森認為，目前房地產相對過剩的根本原因是是長期以來的供需錯配造成的。開發商和購房者的投資、購買行為很大程度上不是依據市場信號，而是依據政府價格信號進行；房地產催發的土地財政的驅動，使地方政府由公共人角色，轉變為經營土地資本、追求土地收益最大化的經濟人；房地產過剩與我國資源要素市場化改革滯后相關，房地產的兩大資源供給，土地和金融都來源于政府；房地產過剩也和現階段不同城市的資源、產業發展的分化以及人口流入、流出的城鎮化特征密切相關。
解決上述問題要進行供給側改革，而不是僅僅對需求端進行刺激。胡葆森在去庫存的供給側改革方面提出4點建議。
科學控制增量 大幅減少保障安置房建設
地方政府普遍對土地財政有較強依賴性，對城市發展規模、發展速度、經濟承受能力缺乏科學論證，相對于需求的增長而言推地量偏大，從而造就房地產去庫存“邊去邊增”怪象。
由此建議，各級國土部門切實履行職責，根據經濟發展形勢，制定客觀、科學的城市發展規劃。與此同時，減少房地產開發的行政干預，讓經濟發展水平、民眾消費能力、稅費調節力度成為房地產供給側的“調控器”和“指南針”。
各級政府應建立房地產開發跟蹤監管機制，確保房地產開發規模、速度與城市增長規模、居民收入和人口增長相適應，消除土地供應過剩現象。
大幅減少或停止保障安置房、經濟適用房建設，優化房地產供給結構；將貨幣化補償和補貼作為主要方式，收購合適的商品住宅用作保障房、安置房。
減稅降費是第一要務
減稅降費是供給側改革的第一要務。近日，國家財政部、國稅總局、住建部聯合發布了《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》。從2月22日起，除了一線城市，其他城市房地產交易環節的契稅、營業稅征收比例將降低。此項舉措有效降低了交易成本，提高了市場主體的積極性。但應看到，房產稅、營業稅、附加稅、企業所得稅等房地產相關稅收在整體稅收收入中仍占到30%，開發商受制于拿地成本及稅費支出，產品價格下降空間有限。
于此，建議國家加大財稅體制改革力度，并結合“營改增”，科學合理分配稅源，建立中央與地方政府財稅與事權相匹配的財稅體制，消除地方政府對土地財政過度依賴，為降低房地產業整體成本及去庫存提供前提條件。
優化用地結構 允許多余房地產用地轉換用途
所有經濟活動都要依靠土地承載，供給側改革也必然要求在用地政策上得到落實。過去幾年為抑制房價過快上漲，部分縣市住宅用地供應量過大，而新產業、新業態用地以及養老、綠色健康、文化旅游等民生項目用地滿足度不高，形成了需求與供給的錯配。
為從根源上去化庫存，一方面，建議各級政府清理處置批而未供和閑置土地，鼓勵新產業、新業態利用低效存量地；另一方面，穩定、均衡供應住宅用地，允許多余房地產用地轉換用途。
在房地產庫存明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可將未開發房地產用地轉換用途，引導其用于國家支持的新興產業、綠色健康產業、文化旅游產業、體育產業等項目用途的開發建設。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應重新辦理相關用地手續，重新核定相應的土地價款。
對不同企業 融資成本差異化
供給側改革并非是忽視需求，而是根據真實需求創造有效供給。目前應客觀看到，一邊是傳統房地產市場的去庫存壓力，另一邊則是市場需求趨于多元化、細分化，隨著地產領域的消費升級，對品質地產的新興需求缺少有效供給。
基于這一現狀，各級政府應鼓勵金融機構對優質地產品牌企業降低融資成本，合理引導企業創新經營方式。
首先，對兼并重組交易過程中的營業稅、土地增值稅清算方法進行優化，鼓勵優秀企業兼并管理不善、效益不佳的“僵尸企業”，提高供給體系的整體質量和效率。
其次，加大政策傾斜、拿地優惠力度，鼓勵企業探索養老、健康、文化旅游等特色地產開發模式；引導企業加大對綠色節能、智能化、住宅產業化產品的研發投入，提升供給側的產品制造、升級能力。
最后，制定適宜的產業政策，鼓勵房地產企業服務升級，為用戶打造全新的人居服務產業鏈。從而在產品創新、服務升級的基礎上創造、引領并滿足房地產市場的新需求，高效高質去化庫存。
