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? ? ? ?房企逃離三四線城市，涌入一線城市，導致地價居高不下。上海2015年
土地供應計劃400-600公頃，還包含了保障房，實際供應的商品住宅用地就更少。上海
土地市場供求矛盾在日益擴大。多家房企開發部門的相關負責人均認為，一線市場拿地開發壓力與營銷壓力正趨于上限。
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? ? ? ?一方面，上海土地供應逐年遞減。例如2014年上海市住宅用地計劃供應量（含保障房及商品住宅）為700公頃，2012、2013年該數值為1000公頃，2011年為1200公頃，供應量持續收縮。而新鮮出爐的上海2015年供地計劃顯示，商品住宅
建設用地供應計劃面積（含保障性住房面積）為400-600公頃。
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? ? ? ?另一方面，伴隨著土地供應的日益減少，土地價格持續大幅上漲。綜合多家機構數據統計，2013年上海土地市場總成交面積（含住宅在內的全部經營性用地）1204.96萬平方米，出讓金總額達到2116.86億元，均價17567.89元／平方米；2014年土地總成交面積為662.45萬平方米，出讓金總額為1575.5億元，均價23782.93元／平方米。
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? ? ? ?上海2015年土地供應計劃400-600公頃，還包含了保障房，實際供應的商品住宅用地就更少了。“上海已經沒有那么多可推出市場的土地了。”一名業內資深人士指出，房企逃離三四線城市，涌入一線城市，導致地價居高不下。
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? ? ? ?高價地層出不窮
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? ? ? ?此前的3月25日，國土資源部、住建部聯合發布《關于優化2015年住房及用地供應結構促進
房地產市場平穩健康發展的通知》，要求住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。盡管這一通知對于平抑地價有一定的長期作用，但由于上海市場的整體供遠小于求，價格難以得到實質性的調整。
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? ? ? ?根據已公布供地計劃可以看到，北京市2015年總計劃供應土地面積為4600公頃，住宅用地計劃供應土地面積為1200公頃，同比降幅達到27%，兩項指標均為十年來最低值；廣州市2015年總計劃供應土地面積1622公頃，同比2014年大幅減少了24%。
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? ? ? ?2014年上海供地計劃僅為700公頃，同比2013年的1000公頃降幅達三成，創下近五年新低。而實際上，2014年上海僅完成了供地計劃的80%，供應量為563公頃。“這對于一個常住人口達到2500萬的城市來說，嚴重偏少。”泰禾集團[-2.64% 資金 研報]華東區投資總監王顯巍說，上海近5年來均無能力完成供地計劃。在2013年上海實際建設用地已突破2020年的用地指標這一大背景下，上海市住宅供地近年來大幅降低，2014年宅地供應計劃較2011年降幅高達42％。
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? ? ? ?來自億翰智庫研究中心報告顯示，從供給端來看，預計今年上海市住宅用地計劃供應量（含保障房）為400-600公頃，2014年該數值為700公頃，2013年為1000公頃，供給持續收縮，而且排除保障性住房，實際商品住宅用地供應更少，供給持續收縮，而同時需求卻在增大，用地開發已經達到城市邊緣，周邊高價地更是層出不窮。
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? ? ? ?3月20日，由華潤、華發聯合體拿下的閘北區住宅辦公用地，表面上看樓板價為34871元/平米，但由于該地塊包含保障房及只租不售的人才租賃房，還有較大體量市場價值并不高的辦公樓，故實際商品住宅樓板價遠高于此數，與2013年方興所拿大寧地王實際成交樓板價基本一致，而目前周邊房價為3萬元／平方米－5.4萬元／平方米。
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? ? ? ?4月16日唐鎮兩幅純住宅地塊出讓，被大名城[-0.68% 資金 研報]（600094.SH）以50.76億元總價，分別以29697元/平方米、27909元/平方米的樓板價拿下，扣除5%保障房后實際樓板價分別為31260元/平方米、29378元/平方米。這是唐鎮時隔兩年首次推出住宅用地，吸引眾多房企現場血拼，參與現場競拍的房企多達19家，最后成交溢價率均超50%。
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? ? ? ?首次入滬房企最勇敢
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? ? ? ?房企涌向一線城市導致土地價格一路高走，目前來看，這一趨勢還將延續，直接導致土地價格一路高漲，未來或大幅推高房價。來自某房企的一份市場調研顯示，2008年－2014年，上海外環以內商品住宅成交均價從1.4629萬元／平方米，一路走高到4.7561萬元／平方米。上述業內人士認為，在未來3-5年內，甚至更短時間內，上海外環內商品住宅將與北京一樣，全面豪宅化。
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? ? ? ?而房企在三、四線甚至二線城市遭遇的高庫存風險，也成為其回歸一線城市的動力。中華企業[1.34% 資金 研報]（600675.SH）在2013年年報中披露，對在杭州的章家壩地塊計提存貨跌價準備1.1億元。2012年，中華企業以28億元拿下杭州章家壩地塊，樓板價約18206元/平方米。與這塊相隔一條馬路的城東新城供應量巨大，現房售價2.5萬元／平方米左右。
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? ? ? ?因此，外來房企不懼銷售壓力也要往一線城市擠。來自上海市規土局的統計顯示，2014年以來，廈門國貿[-2.46% 資金 研報]、珠海華發、北京金隅、重慶東原、珠海格力、廈門源昌、中民投、中國電建等多家房企，均是第一次在上海拿地，共斥資422.55億元買了14幅土地，這些地塊溢價率最高的有127%。首次來滬的這批房企所花的買地金額，幾乎達到上海全年
土地出讓收入的1/3。
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? ? ? ?樓板價高企，而周邊房價還沒漲上來，新開樓盤不得不選擇虧本銷售。4月18日，位于上海閘北區的大寧金茂府開盤，根據公開信息，該項目推出284套房源，去化率高達90%。本報記者現場所見，成交的大部分為95平方米、總價600萬左右的戶型。根據開盤當天的銷售均價6.8萬元／平方米來看，與拿地實際樓盤價5.1萬元／平方米相比，扣除建安成本、裝修成本與財務、銷售、管理費用，幾乎沒有利潤可言。
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? ? ? ?億翰智庫研究中心分析認為，由于稀缺性和人口持續流入等因素，一線
城市土地價格未來很難出現大幅度松動；二線城市地價量價之間的彈性則更大，按照2013以及2014年平均地價與成交總價之間的關系來看，其彈性系數達到了6.26。
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? ? ? ?因此房企對二線城市的敏感性很高，考慮到二線城市對于土地財政依賴程度更高，地方政府也愿意通過以價換量，預計明年一季度前后部分供應量較大的二線城市地價將會出現一定幅度的調整。
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? ? ? ?但由于目前房企回歸一二線導致土地市場競爭激烈，需求端數量增加以及供給方推地壓力和意愿的疊加，導致明年地價產生更大的分化，預計一線以及二線重點城市由于大量開發商從三四線城市撤離后的涌入，地價可能上升。
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