國土資源部2016《不動產登記操作規范（試行）》的通知-申請、受理、審核
聚土網 2016-09-06 11:31
摘要： 2 申請
2.1.1 申請是指申請人根據不同的申請登記事項，到不動產登記機構現場向不動產登記機構提交登記申請材料辦理不動產登記的行為。
2.1.2 單方申請
屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：
1 尚未登記的不動產申請首次登記的；
2 繼承、受遺贈取得不動產權利的；
3 人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；
4 下列不涉及不動產權利歸屬的變更登記：
（1）不動產
2 申請
2.1.1 申請是指申請人根據不同的申請登記事項，到不動產登記機構現場向不動產登記機構提交登記申請材料辦理不動產登記的行為。
2.1.2 單方申請
屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：
1 尚未登記的不動產申請首次登記的；
2 繼承、受遺贈取得不動產權利的；
3 人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；
4 下列不涉及不動產權利歸屬的變更登記：
（1）不動產權利人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的；
（2）不動產坐落、界址、用途、面積等狀況發生變化的；
（3）同一權利人分割或者合并不動產的；
（4）土地、海域使用權期限變更的。
5 不動產滅失、不動產權利消滅或者權利人放棄不動產權利，權利人申請注銷登記的；
6 異議登記；
7 更正登記；
8 預售人未按約定與預購人申請預購商品房預告登記，預購人申請預告登記的；
9 法律、行政法規規定的其他情形。
2.1.3 共同申請
共有不動產的登記，應當由全體共有人共同申請。
按份共有人轉讓、抵押其享有的不動產份額，應當與受讓人或者抵押權人共同申請。受讓人是共有人以外的人的，還應當提交其他共有人同意的書面材料。
屬于下列情形之一的，可以由部分共有人申請：
1 處分按份共有的不動產，可以由占份額三分之二以上的按份共有人共同申請，但不動產登記簿記載共有人另有約定的除外；
2 共有的不動產因共有人姓名、名稱發生變化申請變更登記的，可以由姓名、名稱發生變化的權利人申請；
3 不動產的坐落、界址、用途、面積等自然狀況發生變化的，可以由共有人中的一人或多人申請。
2.1.4 業主共有的不動產
建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權，在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時由登記申請人一并申請登記為業主共有。
2.1.5 到場申請
申請不動產登記，申請人本人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所提交申請材料并接受不動產登記機構工作人員的詢問。
具備技術條件的不動產登記機構，應當留存當事人到場申請的照片；具備條件的，也可以按照當事人申請留存當事人指紋或設定密碼。
3 受理
受理是指不動產登記機構依法查驗申請主體、申請材料，詢問登記事項、錄入相關信息、出具受理結果等工作的過程。
3.1 查驗登記范圍
不動產登記機構應查驗申請登記的不動產是否屬于本不動產登記機構的管轄范圍；不動產權利是否屬于《條例》《實施細則》規定的不動產權利；申請登記的類型是否屬于《條例》《實施細則》規定的登記類型。
3.2 查驗申請主體
3.2.1 不動產登記機構應當查驗申請事項應當由雙方共同申請還是可以單方申請，應當由全體共有人申請還是可以由部分共有人申請。
3.2.2 查驗身份證明
申請人與其提交的身份證明指向的主體是否一致：
1 通過身份證識別器查驗身份證是否真實；
2 護照、港澳通行證、臺灣居民來往大陸通行證等其他身份證明類型是否符合要求；
3 非自然人申請材料上的名稱、印章是否與身份證明材料上的名稱、印章一致。
3.2.3 查驗申請材料形式
3.2.3.1 不動產登記機構應當查驗申請人的身份證明材料規格是否符合本規范第1.7節的要求；
3.2.3.2 自然人處分不動產，委托代理人代為申請登記，其授權委托書未經公證的，不動產登記機構工作人員應當按下列要求進行見證：
1 授權委托書的內容是否明確，本登記事項是否在其委托范圍內；
2 按本規范3.2.2的要求核驗當事人雙方的身份證明；
3 由委托人在授權委托書上簽字；
4 不動產登記機構工作人員在授權委托書上簽字見證。
具備技術條件的不動產登記機構應當留存見證過程的照片。
3.3 查驗書面申請材料
3.3.1 查驗申請材料是否齊全
不動產登記機構應當查驗當事人提交的申請材料是否齊全，相互之間是否一致；不齊全或不一致的，應當要求申請人進一步提交材料。
3.3.2 查驗申請材料是否符合法定形式
3.3.2.1 不動產登記機構應當查驗申請人的其他申請材料規格是否符合本規范第1.8節的要求；有關材料是否由有權部門出具，是否在規定的有效期限內，簽字和蓋章是否符合規定。
3.3.2.2 不動產登記機構應當查驗不動產權證書或者不動產登記證明是否真實、有效。對提交偽造、變造、無效的不動產權證書或不動產登記證明的，不動產登記機構應當依法予以收繳。屬于偽造、變造的，不動產登記機構還應及時通知公安部門。
3.3.3 申請材料確認
申請人應當采取下列方式對不動產登記申請書、詢問記錄及有關申請材料進行確認：
1 自然人簽名或摁留指紋。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人由監護人簽名或摁留指紋；沒有聽寫能力的，摁留指紋確認。
2 法人或者其他組織加蓋法人或者其他組織的印章。
3.4 詢問
3.4.1 詢問內容
不動產登記機構工作人員應根據不同的申請登記事項詢問申請人以下內容，并制作詢問記錄，以進一步了解有關情況：
1 申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示；
2 申請登記的不動產是否存在共有人；
3 存在異議登記的，申請人是否知悉存在異議登記的情況；
4 不動產登記機構需要了解的其他與登記有關的內容。
3.4.2 詢問記錄
詢問記錄應當由詢問人、被詢問人簽名確認。
1 因處分不動產申請登記且存在異議登記的，受讓方應當簽署已知悉存在異議登記并自行承擔風險的書面承諾；
2 不動產登記機構應當核對詢問記錄與申請人提交的申請登記材料、申請登記事項之間是否一致。
3.5 受理結果
3.5.1 受理條件
經查驗或詢問，符合下列條件的，不動產登記機構應當予以受理：
1 申請登記事項在本不動產登記機構的登記職責范圍內；
2 申請材料形式符合要求；
3 申請人與依法應當提交的申請材料記載的主體一致；
4 申請登記的不動產權利與登記原因文件記載的不動產權利一致；
5 申請內容與詢問記錄不沖突；
6 法律、行政法規等規定的其他條件。
不動產登記機構對不符合受理條件的，應當當場書面告知不予受理的理由，并將申請材料退回申請人。
3.5.2 受理憑證
不動產登記機構予以受理的，應當即時制作受理憑證，并交予申請人作為領取不動產權證書或不動產登記證明的憑據。受理憑證上記載的日期為登記申請受理日。
不符合受理條件的，不動產登記機構應當當場向申請人出具不予受理告知書。告知書一式二份，一份交申請人，一份由不動產登記機構留存。
3.5.3 材料補正
申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，不動產登記機構應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容。告知書一式二份，經申請人簽字確認后一份交當事人，一份由不動產登記機構留存。
4 審核
4.1 適用
4.1.1 審核是指不動產登記機構受理申請人的申請后，根據申請登記事項，按照有關法律、行政法規對申請事項及申請材料做進一步審查，并決定是否予以登記的過程。
4.1.2 不動產登記機構應進一步審核上述受理環節是否按照本規范的要求對相關事項進行了查驗、詢問等。對于在登記審核中發現需要進一步補充材料的，不動產登記機構應當要求申請人補全材料，補全材料所需時間不計算在登記辦理期限內。
4.2 書面材料審核
4.2.1 進一步審核申請材料，必要時應當要求申請人進一步提交佐證材料或向有關部門核查有關情況。
1 申請人提交的人民法院、仲裁委員會的法律文書，具備條件的，不動產登記機構可以通過相關技術手段查驗法律文書編號、人民法院以及仲裁委員會的名稱等是否一致，查詢結果需打印、簽字及存檔；不一致或無法核查的，可進一步向出具法律文書的人民法院或者仲裁委員會進行核實或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。
2 對已實現信息共享的其他申請材料，不動產登記機構可根據共享信息對申請材 料進行核驗；尚未實現信息共享的，應當審核其內容和形式是否符合要求。必要時，可進一步向相關機關或機構進行核實，或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。
4.2.2 法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全。對已實現信息共享的，不動產登記機構應當通過相關方式對完稅或者繳費憑證進行核驗。必要時，可進一步向稅務機關或者出具繳費憑證的相關機關進行核實，或者要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。
4.2.3 不動產登記機構應當查驗不動產界址、空間界限、面積等不動產權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確。
4.2.4 不動產存在異議登記或者設有抵押權、地役權或被查封的，因權利人姓名或名稱、身份證明類型及號碼、不動產坐落發生變化而申請的變更登記，可以辦理。因通過協議改變不動產的面積、用途、權利期限等內容申請變更登記，對抵押權人、地役權人產生不利影響的，應當出具抵押權人、地役權人同意變更的書面材料。
4.3 查閱不動產登記簿
除尚未登記的不動產首次申請登記的，不動產登記機構應當通過查閱不動產登記簿的記載信息，審核申請登記事項與不動產登記簿記載的內容是否一致。
1 申請人與不動產登記簿記載的權利人是否一致；
2 申請人提交的登記原因文件與登記事項是否一致；
3 申請人申請登記的不動產與不動產登記簿的記載是否一致；
4 申請登記事項與不動產登記簿記載的內容是否一致；
5 不動產是否存在抵押、異議登記、預告登記、預查封、查封等情形。
不動產登記簿采用電子介質的，查閱不動產登記簿時以已經形成的電子登記簿為依據。
4.4 查閱登記原始資料
經查閱不動產登記簿，不動產登記機構認為仍然需要查閱原始資料確認申請登記事項的，應當查閱不動產登記原始資料，并決定是否予以繼續辦理。
4.5 實地查看
4.5.1 適用情形和查看內容
屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：
1 房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；
2 在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；
3 因不動產滅失申請的注銷登記，查看不動產滅失等情況；
4 不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
4.5.2 查看要求
實地查看應由不動產登記機構工作人員參加，查看人員應對查看對象拍照，填寫實地查看記錄。現場照片及查看記錄應歸檔。
4.6 調查
對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動產登記機構進行調查時，申請人、被調查人應當予以配合。
4.7 公告
4.7.1 不動產首次登記公告
4.7.1.1 除涉及國家秘密外，政府組織的集體土地所有權登記，以及宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記，不動產登記機構應當在記載于不動產登記簿前進行公告。公告主要內容包括：申請人的姓名或者名稱；不動產坐落、面積、用途、權利類型等；提出異議的期限、方式和受理機構；需要公告的其他事項。
4.7.1.2 不動產首次登記公告由不動產登記機構在其門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。
4.7.1.3 公告期滿無異議的，不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿。公告期間，當事人對公告有異議的，應當在提出異議的期限內以書面方式到不動產登記機構的辦公場所提出異議，并提供相關材料，不動產登記機構應當按下列程序處理：
（一）根據現有材料異議不成立的，不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿。
（二）異議人有明確的權利主張，提供了相應的證據材料，不動產登記機構應 當不予登記，并告知當事人通過訴訟、仲裁等解決權屬爭議。
4.7.2 依職權登記公告
不動產登記機構依職權辦理登記的，不動產登記機構應當在記載于不動產登記簿前在其門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行公告，公告期不少于15個工作日。公告期滿無異議或者異議不成立的，不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿。
4.7.3 不動產權證書或者不動產登記證明作廢公告
因不動產權利滅失等情形，無法收回不動產權證書或者不動產登記證明的，在登記完成后，不動產登記機構應當在其門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。
4.8 審核結果
4.8.1 審核后，審核人員應當做出予以登記或不予登記的明確意見。
4.8.2 經審核，符合登記條件的，不動產登記機構應當予以登記。有下列情形之一的，不動產登記機構不予登記并書面通知申請人：
1 申請人未按照不動產登記機構要求進一步補充材料的；
2 申請人、委托代理人身份證明材料以及授權委托書與申請人不一致的；
3 申請登記的不動產不符合不動產單元設定條件的；
4 申請登記的事項與權屬來源材料或者登記原因文件不一致的；
5 申請登記的事項與不動產登記簿的記載相沖突的；
6 不動產存在權屬爭議的，但申請異議登記除外；
7 未依法繳納土地出讓價款、土地租金、海域使用金或者相關稅費的；
8 申請登記的不動產權利超過規定期限的；
9 不動產被依法查封期間，權利人處分該不動產申請登記的；
10 未經預告登記權利人書面同意，當事人處分該不動產申請登記的；
11 法律、行政法規規定的其他情形。
5 登簿
5.1.1 經審核符合登記條件的，應當將申請登記事項記載于不動產登記簿。
1 記載于不動產登記簿的時點應當按下列方式確定：使用電子登記簿的，以登簿人員將登記事項在不動產登記簿上記載完成之時為準；使用紙質登記簿的，應當以登簿人員將登記事項在不動產登記簿上記載完畢并簽名（章）之時為準；
2 不動產登記簿已建冊的，登簿完成后應當歸冊。
5.1.2 不動產登記機構合并受理的，應將合并受理的登記事項依次分別記載于不動產登記簿的相應簿頁。
6 核發不動產權證書或者不動產登記證明
6.1.1 登記事項記載于不動產登記簿后，不動產登記機構應當根據不動產登記簿，如實、準確填寫并核發不動產權證書或者不動產登記證明，屬本規范第6.1.2條規定情形的除外。
1 集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權等不動產權利登記，核發不動產權證書；
2 抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，核發不動產登記證明。
已經發放的不動產權證書或者不動產登記證明記載事項與不動產登記簿不一致的，除有證據證實不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
6.1.2 屬以下情形的，登記事項只記載于不動產登記簿，不核發不動產權證書或者不動產登記證明：
1 建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等及其占用范圍內的建設用地使用權；
2 查封登記、預查封登記。
6.1.3 共有的不動產，不動產登記機構向全體共有人合并發放一本不動產權證書；共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發放不動產權證書。共有不動產權證書應當注明共有情況，并列明全體共有人。
6.1.4 發放不動產權證書或不動產登記證明時，不動產登記機構應當核對申請人（代理人）的身份證明，收回受理憑證。
6.1.5 發放不動產權證書或不動產登記證明后，不動產登記機構應當按規范將登記資料歸檔。
