土地開發從廣義上來講指因人類生產建設和生活不斷發展的需要，采用一定的現代科學技術的經濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經營程度。
土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
土地二級開發,是指土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品 房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。
那么土地一級開發、土地二級開發流程分別是怎樣的?
（一）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發申請。
（二）市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。
（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。
（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。
（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體
1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。
2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議
（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續
(七)如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。
（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。
組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。
（九）組織驗收
建設項目的土地一級開發完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：
1、審核土地一級開發成本
2、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求
3、根據委托合同支付相應土地開發費或管理費
4、納入市土地儲備庫
1.向土地管理部門取得《土地使用權證》：其方式包括劃撥，出讓，兼并收購，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規定。其中涉及眾多的合同審查， 文件的報批備案，應該有專業律師進行風險控制。
2.征地拆遷，向政府或專項拆遷管理部門獲得《房屋拆遷許可證》，《房屋拆遷驗收合格證》：拆遷過程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安置 補償協議等等，都應有律師介入。
3.規劃設計，向建設規劃部門取得《建設項目選址意見書》和附件，《建設用地規劃許可證》 隨后憑以上一書一證取得 ，《建設工程規劃許可證》 以及《建設用地批準書》同時取得《建設用地劃撥決定書》或簽訂《國有土地使用權出讓 合同》（根據土地取得的方式不同），然后到地籍辦理《國有土地使用權證》拆 遷辦辦理《拆遷許可證》。其后憑《建設項目選址意見書》和附件《建設用地規劃許可證》取得《建筑規劃方案批準意見書》。隨后申辦《建設工程規劃許可通 知書》接到通知后辦理《施工許可證》。其中還涉及到很多費用的收據與證明， 應妥善保存。
4.項目報建登記，申請招標，辦理投標手續，確定勘驗，設計，施工，監 理隊伍， 確定具體實施人的資質，嚴格控制，申請，《建設工程項目報建申請表》，保存相應收費憑證，充分準備申請投標手續，確定中標，簽訂確認書，并及時簽 訂招標投標合同。
