央企為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，擬通過產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓旗下某公司60%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司63491萬元債權(quán)，該公司主要資產(chǎn)為太倉港沿江港口1585畝用地。土地用途為工業(yè)用地，終止日期為2054年3月15日。
一、項目基本情況
該公司核心資產(chǎn)為太倉港沿江港口1585畝用地，土地用途為工業(yè)用地，終止日期為2054年3月15日，土地已三通一平，種植了草坪和簡單綠化。
該項目位于江蘇省太倉市沿江港口開發(fā)區(qū)，與崇明島隔江相望，南距太倉市中心28公里，規(guī)劃可利用長江岸線1380米，通航水深12.5米。太倉港于2011年晉升國家級開發(fā)區(qū)。
該項目周邊已無大型建設(shè)用地，地塊稀缺，當(dāng)?shù)卣畬υ摰貕K用途規(guī)劃為港口用地，按照此規(guī)劃進行的土地用途變更，轉(zhuǎn)讓方可協(xié)調(diào)辦理相關(guān)手續(xù)。
標(biāo)的公司自成立以來，除場地吹填、跑辦前期手續(xù)外，沒有進行任何經(jīng)濟業(yè)務(wù)、土地開發(fā)等工作，目前產(chǎn)權(quán)清晰、場地完整、保護措施齊全，不存在任何歷史遺留問題。
太倉市政府為本項目發(fā)展預(yù)留相鄰605畝土地，若項目得到開發(fā)，太倉市政府承諾以19萬每畝的價格轉(zhuǎn)讓給本公司。本公司為此曾預(yù)付給太倉市政府1000萬元作為605畝土地的預(yù)付款。
二、投資價值分析
(一)太倉港區(qū)位、實力強大
太倉位于江蘇省東南部，長江口南岸。東瀕長江，與崇明區(qū)隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)。作為距離上海最近的城市，與上海長期以來形成的地域相近、人緣相親、經(jīng)濟相融、語言文化相通的同城效應(yīng) 。
2013年、2014年和2015年太倉穩(wěn)居全國百強縣市第四名。工業(yè)和信息化部直屬研究機構(gòu)中國信息通信研究院《2016年中國工業(yè)百強縣(市)發(fā)展報告》正式發(fā)布，其中太倉市排名前十位。
目前，太倉港為長江集裝箱第一大港，長江外貿(mào)第一大港，全國進口木材第一大港，長江進口鐵礦石第一大港，全球100強集裝箱港口第39位。
2010年5月，國務(wù)院批復(fù)《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，太倉港被定位為重點建設(shè)的集裝箱干線港和江海聯(lián)運中轉(zhuǎn)樞紐港。
2012年12月，財政部、國家發(fā)改委、交通運輸部共同批復(fù)同意，自2013年1月1日起太倉港作為沿海港口管理，并執(zhí)行海港行政事業(yè)性收費政策，成為全國唯一享受海港管理的內(nèi)河港口。
目前，太倉港開辟各類集裝箱航線183條，基本建成近洋直達集散中心，內(nèi)貿(mào)轉(zhuǎn)運樞紐，遠洋中轉(zhuǎn)基地。
2016年，國務(wù)院印發(fā)【長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃】、國家發(fā)改委印發(fā)【長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要】、上海市制定【上海城市總體規(guī)劃(2016-2040)】。這些規(guī)劃均為加強合作，助推長江經(jīng)濟帶聯(lián)動發(fā)展，太倉港是距長江入海口最近的港口，港區(qū)范圍內(nèi)岸線基本平直且邊灘穩(wěn)定，港口資源優(yōu)勢明顯，戰(zhàn)略地位顯著。
太倉港地理位置優(yōu)越，交通便利
(二)項目資產(chǎn)干凈、戰(zhàn)略性強
公司名下資產(chǎn)僅有該土地，資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)簡單，該土地場地完整，保護措施齊全，不存在任何遺留問題，沒有任何職工，勞動關(guān)系簡單。
該項目周邊已無大型建設(shè)用地，地塊稀缺，太倉港這種條件優(yōu)良的樞紐性港口戰(zhàn)略意義強，未來升值空間巨大。
太倉市政府為本項目發(fā)展預(yù)留了相鄰605畝土地，若項目得到開發(fā)，太倉市政府承諾以19萬每畝的價格轉(zhuǎn)讓給本公司，本公司為此預(yù)付給太倉市政府1000萬元作為預(yù)付款。
在該政策下，將來一旦該土地得到開發(fā)，可以進一步挖掘價值潛力。
(三)價值投資洼地、未來發(fā)展空間大
港口和航運業(yè)為強周期性行業(yè)，所以其盈利及價值都會隨著經(jīng)濟周期波動而波動，目前行業(yè)處于價值投資的洼地階段，值得長期布局。
從長期來看，中國一帶一路規(guī)劃的逐步開展，發(fā)展中國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的強大需求帶動，美國特朗普上臺后承諾將對美國加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些都將帶動全球經(jīng)濟再次走強，也將帶動貿(mào)易需求的大幅增長，港口也會隨著貿(mào)易增長而繁榮。
項目周邊已建成萬方碼頭、武港碼頭、國際集裝箱碼頭、正和集裝箱碼頭、美錦碼頭、長江石化碼頭等,項目地塊比較稀缺,周邊已無大型建設(shè)用地。
(四)、本地塊的規(guī)劃定位
交通運輸部江蘇省人民政府關(guān)于蘇州港總體規(guī)劃（2013-2030年）的批復(fù)
——“新涇岸線，自新涇塘口至蕩茜口，自然岸線長4.6千米，規(guī)劃為港口岸線，以集裝箱運輸為主，兼顧雜貨運輸，并為臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)。”
——“規(guī)劃建設(shè)3-7萬噸級集裝箱泊位19個，3-5萬噸級雜貨泊位5個，共形成吞吐能力8100萬噸，其中集裝箱約950萬TEU。”
當(dāng)?shù)卣畬υ摰貕K的用途規(guī)劃為港口用地，即碼頭陸域部分，包括碼頭作業(yè)區(qū)和輔助生產(chǎn)區(qū)等用地。并已具體規(guī)劃為集裝箱碼頭和堆場等。按照此規(guī)劃進行的土地用途變更，轉(zhuǎn)讓方可協(xié)調(diào)市政府辦理相關(guān)手續(xù)。
