法律背景

黨的十九大報(bào)告提出，要加快推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易體系規(guī)范化建設(shè)，引導(dǎo)各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)公開、公平、有序的流轉(zhuǎn)交易，提高農(nóng)村要素資源配置和利用效率。而農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的成立，意味著農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易將向著市場化的方向發(fā)展，讓農(nóng)村“不動產(chǎn)”真正活起來。

社會關(guān)注

由于國家現(xiàn)在支持農(nóng)村創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)在每年都有很多新投入運(yùn)營的家庭農(nóng)場、合作社，或者是養(yǎng)殖大戶。這些新型經(jīng)營主體一般通過土地流轉(zhuǎn)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，但在后續(xù)運(yùn)營過程中往往面臨資金短缺的難題，承包地到底能不能貸款，也就成了農(nóng)村創(chuàng)業(yè)者非常關(guān)心的話題。

抵押過程中的問題

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)貸款抵押物處置難問題較為突出，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

一是土地經(jīng)營權(quán)價值評估難。目前用土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物，沒有統(tǒng)一的價值評估規(guī)范和案例，也無具備專業(yè)資質(zhì)的價值評估機(jī)構(gòu)和評估人。目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作的主辦行都是以土地租金及地上種植物價值來確定抵押物的評估價值。這種定價方式主觀成份較大，難以合理確定實(shí)際價值，加上貸款申請人處于弱勢地位，實(shí)際上的獲貸能力往往被削弱。

二是土地經(jīng)營權(quán)市場不發(fā)達(dá)，處置成本高。現(xiàn)行條件下，土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押物缺乏發(fā)達(dá)的市場使其能隨時轉(zhuǎn)讓，一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險，金融機(jī)構(gòu)通過轉(zhuǎn)讓、變更和變現(xiàn)等方式處置抵押物缺少應(yīng)有的渠道。變現(xiàn)難較大程度上制約了金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性。土地經(jīng)營權(quán)作為抵押物，其處置一般是將其再次轉(zhuǎn)租給規(guī)模經(jīng)營者，相當(dāng)于銀行多了一個業(yè)務(wù)。在風(fēng)險發(fā)生后，必須將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)不出去的話，擁有土地承包權(quán)的農(nóng)民還在等著下一輪的租金，金融機(jī)構(gòu)給不出租金，農(nóng)民就會要求收回土地。

三是年費(fèi)斷供各方權(quán)益保障難。一般說來，新型經(jīng)營主體主要通過“出租”方式流轉(zhuǎn)土地，其期限較長，但租金大都一年一付，即年初支付當(dāng)年的流轉(zhuǎn)租金。土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用年支付方式與銀行抵押價值評估期限不匹配，如遇經(jīng)營不善可能導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用“斷供”引發(fā)貸款違約風(fēng)險。調(diào)查顯示，承租方大都將流轉(zhuǎn)土地抵押貸款用于見效慢、周期長的種植、養(yǎng)殖等，當(dāng)經(jīng)營不善、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用“斷供”時，農(nóng)民因得不到基本生活保障將收回土地經(jīng)營權(quán)，而銀行所擁有的農(nóng)地抵押標(biāo)的他項(xiàng)權(quán)利會隨著流轉(zhuǎn)的終止而消失，違約后利益各方的債權(quán)追索或處置問題易轉(zhuǎn)化為與農(nóng)民切身利益相關(guān)的社會問題。