1 ? 土地管理法全文（2016）

　　（1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過 根據1988年12月29日第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議《關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議修訂 根據2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議《關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正）

　　《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議于2004年8月28日通過，現予公布，自公布之日起施行。

　　1.1 ? 第一章 總則

　　第一條 為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展，根據憲法，制定本法。

　　第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　　全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

　　任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

　　國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

　　國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

　　第三條 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。

　　第四條 國家實行土地用途管制制度。

　　國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

　　前款所稱農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

　　使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。

　　第五條 國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。

　　縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。

　　第六條 任何單位和個人都有遵守土地管理法律、法規的義務，并有權對違反土地管理法律、法規的行為提出檢舉和控告。

　　第七條 在保護和開發土地資源、合理利用土地以及進行有關的科學研究等方面成績顯著的單位和個人，由人民政府給予獎勵。

　　1.2 ? 第二章 土地的所有權和使用權

　　第八條 城市市區的土地屬于國家所有。

　　農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

　　第九條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

　　第十條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

　　第十一條 農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。

　　農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

　　單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。

　　確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理。

　　第十二條 依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。

　　第十三條 依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

　　第十四條 農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地承包經營期限為三十年。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受法律保護。

　　在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準。

　　第十五條 國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

　　農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。

　　第十六條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。

　　單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

　　當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。

　　在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。

　　1.3 ? 第三章 土地利用總體規劃

　　第十七條 各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規劃。

　　土地利用總體規劃的規劃期限由國務院規定。

　　第十八條 下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制。

　　地方各級人民政府編制的土地利用總體規劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規劃確定的控制指標，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規劃確定的控制指標。

　　省、自治區、直轄市人民政府編制的土地利用總體規劃，應當確保本行政區域內耕地總量不減少。

　　第十九條 土地利用總體規劃按照下列原則編制：

　?。ㄒ唬﹪栏癖Ｗo基本農田，控制非農業建設占用農用地；

　?。ǘ┨岣咄恋乩寐?；

　?。ㄈ┙y籌安排各類、各區域用地；

　?。ㄋ模┍Ｗo和改善生態環境，保障土地的可持續利用；

　?。ㄎ澹┱加酶嘏c開發復墾耕地相平衡。

　　第二十條 縣級土地利用總體規劃應當劃分土地利用區，明確土地用途。

　　鄉（鎮）土地利用總體規劃應當劃分土地利用區，根據土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。

　　第二十一條 土地利用總體規劃實行分級審批。

　　省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，報國務院批準。

　　省、自治區人民政府所在地的市、人口在一百萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，經省、自治區人民政府審查同意后，報國務院批準。

　　本條第二款、第三款規定以外的土地利用總體規劃，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府批準；其中，鄉（鎮）土地利用總體規劃可以由省級人民政府授權的設區的市、自治州人民政府批準。

　　土地利用總體規劃一經批準，必須嚴格執行。

　　第二十二條 城市建設用地規模應當符合國家規定的標準，充分利用現有建設用地，不占或者盡量少占農用地。

　　城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，應當與土地利用總體規劃相銜接，城市總體規劃、村莊和集鎮規劃中建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模。

　　在城市規劃區內、村莊和集鎮規劃區內，城市和村莊、集鎮建設用地應當符合城市規劃、村莊和集鎮規劃。

　　第二十三條 江河、湖泊綜合治理和開發利用規劃，應當與土地利用總體規劃相銜接。在江河、湖泊、水庫的管理和保護范圍以及蓄洪滯洪區內，土地利用應當符合江河、湖泊綜合治理和開發利用規劃，符合河道、湖泊行洪、蓄洪和輸水的要求。

　　第二十四條 各級人民政府應當加強土地利用計劃管理，實行建設用地總量控制。

　　土地利用年度計劃，根據國民經濟和社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編制。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規劃的編制審批程序相同，一經審批下達，必須嚴格執行。

　　第二十五條 省、自治區、直轄市人民政府應當將土地利用年度計劃的執行情況列為國民經濟和社會發展計劃執行情況的內容，向同級人民代表大會報告。

　　第二十六條 經批準的土地利用總體規劃的修改，須經原批準機關批準；未經批準，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。

　　經國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎設施建設用地，需要改變土地利用總體規劃的，根據國務院的批準文件修改土地利用總體規劃。

　　經省、自治區、直轄市人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設用地，需要改變土地利用總體規劃的，屬于省級人民政府土地利用總體規劃批準權限內的，根據省級人民政府的批準文件修改土地利用總體規劃。

　　第二十七條 國家建立土地調查制度。

　　縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門進行土地調查。土地所有者或者使用者應當配合調查，并提供有關資料。

　　第二十八條 縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門根據土地調查成果、規劃土地用途和國家制定的統一標準，評定土地等級。

　　第二十九條 國家建立土地統計制度。

　　縣級以上人民政府土地行政主管部門和同級統計部門共同制定統計調查方案，依法進行土地統計，定期發布土地統計資料。土地所有者或者使用者應當提供有關資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報。

　　土地行政主管部門和統計部門共同發布的土地面積統計資料是各級人民政府編制土地利用總體規劃的依據。

　　第三十條 國家建立全國土地管理信息系統，對土地利用狀況進行動態監測。

　　1.4 ? 第四章 耕地保護

　　第三十一條 國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。

　　國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少” 的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。

　　省、自治區、直轄市人民政府應當制定開墾耕地計劃，監督占用耕地的單位按照計劃開墾耕地或者按照計劃組織開墾耕地，并進行驗收。

　　第三十二條 縣級以上地方人民政府可以要求占用耕地的單位將所占用耕地耕作層的土壤用于新開墾耕地、劣質地或者其他耕地的土壤改良。

　　第三十三條 省、自治區、直轄市人民政府應當嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，采取措施，確保本行政區域內耕地總量不減少；耕地總量減少的，由國務院責令在規定期限內組織開墾與所減少耕地的數量與質量相當的耕地，并由國務院土地行政主管部門會同農業行政主管部門驗收。個別省、直轄市確因土地后備資源匱乏，新增建設用地后，新開墾耕地的數量不足以補償所占用耕地的數量的，必須報經國務院批準減免本行政區域內開墾耕地的數量，進行易地開墾。

　　第三十四條 國家實行基本農田保護制度。下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃入基本農田保護區，嚴格管理：

　　（一）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；

　　（二）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；

　　（三）蔬菜生產基地；

　?。ㄋ模┺r業科研、教學試驗田；

　?。ㄎ澹﹪鴦赵阂幎☉攧澣牖巨r田保護區的其他耕地。

　　各省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地的百分之八十以上。

　　基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。

　　第三十五條 各級人民政府應當采取措施，維護排灌工程設施，改良土壤，提高地力，防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和污染土地。

　　第三十六條 非農業建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。

　　禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。

　　禁止占用基本農田發展林果業和挖塘養魚。

　　第三十七條 禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

　　在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定辦理。

　　承包經營耕地的單位或者個人連續二年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。

　　第三十八條 國家鼓勵單位和個人按照土地利用總體規劃，在保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發未利用的土地；適宜開發為農用地的，應當優先開發成農用地。

　　國家依法保護開發者的合法權益。

　　第三十九條 開墾未利用的土地，必須經過科學論證和評估，在土地利用總體規劃劃定的可開墾的區域內，經依法批準后進行。禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。

　　根據土地利用總體規劃，對破壞生態環境開墾、圍墾的土地，有計劃有步驟地退耕還林、還牧、還湖。

　　第四十條 開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發單位或者個人長期使用。

　　第四十一條 國家鼓勵土地整理?？h、鄉（鎮）人民政府應當組織農村集體經濟組織，按照土地利用總體規劃，對田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農業生產條件和生態環境。

　　地方各級人民政府應當采取措施，改造中、低產田，整治閑散地和廢棄地。

　　第四十二條 因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地單位和個人應當按照國家有關規定負責復墾；沒有條件復墾或者復墾不符合要求的，應當繳納土地復墾費，專項用于土地復墾。復墾的土地應當優先用于農業。

　　1.5 ? 第五章 建設用地

　　第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

　　前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。

　　第四十四條 建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

　　省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。

　　在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

　　本條第二款、第三款規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

　　第四十五條 征收下列土地的，由國務院批準：

　　（一）基本農田；

　?。ǘ┗巨r田以外的耕地超過三十五公頃的；

　?。ㄈ┢渌恋爻^七十公頃的。

　　征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

　　征收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。

　　第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

　　被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

　　第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

　　征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

　　征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。

　　被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

　　征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

　　依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

　　國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

　　第四十八條 征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。

　　第四十九條 被征地的農村集體經濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。

　　禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用。

　　第五十條 地方各級人民政府應當支持被征地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營，興辦企業。

　　第五十一條 大中型水利、水電工程建設征收土地的補償費標準和移民安置辦法，由國務院另行規定。

　　第五十二條 建設項目可行性研究論證時，土地行政主管部門可以根據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和建設用地標準，對建設用地有關事項進行審查，并提出意見。

　　第五十三條 經批準的建設項目需要使用國有建設用地的，建設單位應當持法律、行政法規規定的有關文件，向有批準權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經土地行政主管部門審查，報本級人民政府批準。

　　第五十四條 建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

　　（一）國家機關用地和軍事用地；

　?。ǘ┏鞘谢A設施用地和公益事業用地；

　?。ㄈ﹪抑攸c扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

　　（四）法律、行政法規規定的其他用地。

　　第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

　　自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發。

　　第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

　　第五十七條 建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。

　　臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

　　臨時使用土地期限一般不超過二年。

　　第五十八條 有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

　?。ㄒ唬楣怖嫘枰褂猛恋氐模?br />
　?。ǘ閷嵤┏鞘幸巹澾M行舊城區改建，需要調整使用土地的；

　　（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

　?。ㄋ模┮騿挝怀蜂N、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

　?。ㄎ澹┕贰㈣F路、機場、礦場等經核準報廢的。

　　依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

　　第五十九條 鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設；建設用地，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。

　　第六十條 農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

　　按照前款規定興辦企業的建設用地，必須嚴格控制。省、自治區、直轄市可以按照鄉鎮企業的不同行業和經營規模，分別規定用地標準。

　　第六十一條 鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

　　第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

　　農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

　　農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

　　農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

　　第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

　　第六十四條 在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建筑物、構筑物，不得重建、擴建。

　　第六十五條 有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：

　?。ㄒ唬猷l（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；

　　（二）不按照批準的用途使用土地的；

　?。ㄈ┮虺蜂N、遷移等原因而停止使用土地的。

　　依照前款第（一）項規定收回農民集體所有的土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。

　　1.6 ? 第六章 監督檢查

　　第六十六條 縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查。

　　土地管理監督檢查人員應當熟悉土地管理法律、法規，忠于職守、秉公執法。

　　第六十七條 縣級以上人民政府土地行政主管部門履行監督檢查職責時，有權采取下列措施：

　　（一）要求被檢查的單位或者個人提供有關土地權利的文件和資料，進行查閱或者予以復制；

　?。ǘ┮蟊粰z查的單位或者個人就有關土地權利的問題作出說明；

　?。ㄈ┻M入被檢查單位或者個人非法占用的土地現場進行勘測；

　?。ㄋ模┴熈罘欠ㄕ加猛恋氐膯挝换蛘邆€人停止違反土地管理法律、法規的行為。

　　第六十八條 土地管理監督檢查人員履行職責，需要進入現場進行勘測、要求有關單位或者個人提供文件、資料和作出說明的，應當出示土地管理監督檢查證件。

　　第六十九條 有關單位和個人對縣級以上人民政府土地行政主管部門就土地違法行為進行的監督檢查應當支持與配合，并提供工作方便，不得拒絕與阻礙土地管理監督檢查人員依法執行職務。

　　第七十條 縣級以上人民政府土地行政主管部門在監督檢查工作中發現國家工作人員的違法行為，依法應當給予行政處分的，應當依法予以處理；自己無權處理的，應當向同級或者上級人民政府的行政監察機關提出行政處分建議書，有關行政監察機關應當依法予以處理。

　　第七十一條 縣級以上人民政府土地行政主管部門在監督檢查工作中發現土地違法行為構成犯罪的，應當將案件移送有關機關，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，應當依法給予行政處罰。

　　第七十二條 依照本法規定應當給予行政處罰，而有關土地行政主管部門不給予行政處罰的，上級人民政府土地行政主管部門有權責令有關土地行政主管部門作出行政處罰決定或者直接給予行政處罰，并給予有關土地行政主管部門的負責人行政處分。

　　1.7 ? 第七章 法律責任

　　第七十三條 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十四條 違反本法規定，占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正或者治理，可以并處罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十五條 違反本法規定，拒不履行土地復墾義務的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，責令繳納復墾費，專項用于土地復墾，可以處以罰款。

　　第七十六條 未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

　　第七十七條 農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。

　　第七十八條 無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效，對非法批準征收、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準、使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。

　　非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任。

　　第七十九條 侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第八十條 依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。

　　第八十一條 擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

　　第八十二條 不依照本法規定辦理土地變更登記的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令其限期辦理。

　　第八十三條 依照本法規定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔。

　　第八十四條 土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　1.8 ? 第八章 附則

　　第八十五條 中外合資經營企業、中外合作經營企業、外資企業使用土地的，適用本法；法律另有規定的，從其規定。

　　第八十六條 本法自1999年1月1日起施行。

　　2 ? 土地管理法實施條例案例分析

　　甘肅省寧明法院受理一起土地征用補償費分配糾紛案件，被告以原告在被征用地上沒有承包地為由拒絕發放補償費。隨著城市建設擴張，農村土地被大量征收，征地補償費分配時常引發糾紛。農民因處于弱勢地位，合法權益受到侵害，導致此類案件時有發生。

　　2011年初，北仁經聯社第七村民小組位于“浦?！?0.60畝的土地被寧明東亞糖業有限公司征用，共獲得土地補償費418700元。北仁經聯社第七村民小組成員共為105人。村民小組在分配土地補償費時以許家一戶在被征地處沒有承包地為由把許家6人排除在外，許家6人未分得任何款項。許某等6人多次要求支付應得的土地賠償費，但都以種種理由拒絕。許某遂反映至政府，寧明縣人民政府于2011年4月25日專門召開會議，建議北仁經聯社第七村民小組及時將“浦?！蓖恋卣饔醚a償費許某等6人應得部分發放到位，但北仁經聯社第七村民小組并未履行。

　　為維護自己合法權益，許某一家6口人上訴至寧明縣人民法院，要求支付所得補償費共24395元。被告北仁經聯社第七村民小組辯稱，許某一戶在被征地上沒有承包地，分給補償費不符合國家政策規定，征地補償費方案是經全體村民開會討論決定，符合國家政策及村民利益。

　　法院認為，根據《中華人民共和國土地土地管理法實施條例》第二十六條規定“土地補償費歸農村集體經濟組織所有?！鞭r村土地被征用后的土地補償費，其性質是對集體土地所有權的補償。土地補償費在土地被征用后，統一支付給作為被征用單位的農村集體經濟組織。本案中，因寧明東亞糖業有限公司征用而取得的土地補償費，是屬于村民小組集體土地所有權的補償，土地被征用取得的補償費應屬于全體村民小組所有。原告6人屬于北仁經聯社第七村民小組成員，應與本小組享有平等的權利義務。雖然原告一戶在被征用地上沒有承包地，但土地補償費只能被分配給本集體組織成員，而地上附著物和青苗補償費則針對對物的所有人和青苗的實際投入人的補償，被補償人可以為集體經濟組織成員以外的人。被告排除原告6人而分配補償費顯失公平，違法法律規定。

　　故作出如下判決：被告北仁經聯社第七村民小組支付給許美等6人土地補償款應得份額24395元。

　　3 ? 土地管理法實施條例案例評析

　　1、案件摘要

　　2001年5月，某縣昌平公司經省人民政府批準，在城鎮規劃建設區內征用耕地30畝，建設機械加工廠。后經縣土地管理局實地調查，昌平公司實際占用耕地50畝。全部耕地己完成“三通一平”，動工興建了廠房，土壤耕作層被破壞，難以恢復耕種。

　　縣土地管理局將此案件移送司法機關處理?？h人民法院經審理認為昌平公司建設征用30畝耕地己得到依法批準，但其擅自超占的20畝耕地應認定為非法占用耕地。昌平公司超過批準的面積多占土地，造成耕地的毀壞，其行為已構成非法占用耕地罪。遂判處本案直接責任人員，昌平公司總經理王某有期徒刑2年，緩刑1年，判處昌平公司賠償某行政村10畝耕地損失10萬元，并處罰金1萬元。

　　2、點評

　　本案涉及到非法占用耕地構成犯罪的問題。

　　我國于1998年修訂了《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），其宗旨之一就是加強對耕地的保護，包括將建設征用農村集體組織土地的征地權上收，實行農用地轉用審批手續等。就本案情況看。

　　其一，昌平公司經批準征用30畝土地符合法律規定。

　　根據1988年《土地管理法》的規定，國家建設征用耕地1000畝以上的，其他土地2000畝以上的，由國務院批準。征用省、自治區行政區域內的土地，由省、自治區人民政府批準；征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下的，由縣級人民政府批準?！锻恋毓芾矸ā沸抻喓?，將征用土地的審批權進行了上收：凡征用基本農田，基本農田以外的耕地超過三十五公頃的，其他土地超過七十公頃的，由國務院批準；除此之外的土地征用也須經省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。如果涉及征用農用地的還需辦理農用地轉用審批。本案中昌平公司經省級人民政府批準征用30畝耕地進行建設活動是合法的。

　　其二，超過批準范圍多占用20畝耕地構成占用耕地罪。

　　《土地管理法》第76條規定，未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

　　《中華人民共和國刑法》第342條規定，違反土地管理法規，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。根據2000年年6月22日開始施行的《最高人民法院關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定，非法占用耕地“數量較大”，是指非法占用基本農田5畝以上或者非法占用基本農田以外的耕地10畝以上。

　　本案中昌平公司多占20畝耕地，已經構成占用耕地罪，人民法院的定罪量刑是正確的。

　　3.1 ? 《中華人民共和國土地管理法》第16條案例評析

　　1、案件摘要

　　1988年4月，某汽車廠在縣土地管理局領取了建地字第3368號國有土地使用證，蓋有縣土地管理局印章。該土地使用證上載明：國有土地3.5畝，使用權歸該廠，所有權歸國有。l998年4月，汽車廠在該土地證范圍內進行廠房擴建。

　　1998年1月，某鐵路分局向市人民政府土地管理局申請并取得了國字（1998）字第13562號國有土地使用證，蓋有市人民政府上地管理專用章，土地面積350.84畝，包括了汽車廠擴建廠房所用土地。

　　1998年9月，鐵路分局向鐵路運輸法院提起訴訟，以汽車廠擴建侵占其鐵路用地未交納土地使用費為由，要求汽車廠補交用地使用費并恢復土地原狀。

　　汽車廠答辯稱，原被告雙方的爭議屬土地使用權爭議，應由土地管理部門處理，重新確權。

　　鐵路運輸法院認為，原告所持土地使用權證合法有效，其依法享有的土地使用權受法律保護，被告未征得原告同意占用鐵路用地，侵犯了原告的土地使用權，判決被告支付土地使用費，并拆除非法建筑物，恢復土地原狀。

　　汽車廠不服此判決，向中級法院提起上訴，中級法院維持原判。

　　汽車廠又向省高級人民法院申請再審，認為原審法院超越法定權限，本案不屬法院管轄范圍。省高級人民法院經審理，除查明上述事實外，還查明：1999年4月市土地管理局致函中級人民法院，表明需對雙方當事人的土地使用權重新進行確定，并發文注銷了雙方當事人各自所持的土地使用證。

　　省高級人民法院認為：訴訟期間，人民政府已注銷了原告作為訴訟請求根據的土地使用權證后，仍判被告侵犯原告土地使用權是不當的，應予糾正。本案屬土地權屬糾紛，不屬人民法院受案范圍。遂裁定撤銷一、二審法院判決；駁回鐵路分局起訴，爭議由市人民政府處理。

　　2、點評

　　本案涉及到土地權屬糾紛的處理方式問題。

　?。?）本案的定性問題。

　　從本案案由看應屬于土地使用權爭議糾紛，而非侵犯土地使用權糾紛。被告進行廠房擴建的土地領有縣土地管理局頒發的建地字第3368號國有土地使用證，原告則對該土地也領有市政府頒發的國用（1998）字第13562號國有土地使用證。應當說被告領有的土地使用證不符合法律規定，按照《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）的規定，土地使用證應由人民政府核發，土地管理局無權發放土地使用證，但由于在訴訟期間市政府發文注銷了雙方當事人各自所持有的土地使用證，原被告雙方的糾紛已屬于土地使用權爭議糾紛。

　?。?）爭議的解決方式。

　　《土地管理法》第16條規定，“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴?！币虼吮景覆粦扇嗣裾M行處理，而不應由人民法院作為民事案件直接受理，已經受理的應告知原告撤訴，或者駁回原告的起訴。

　　值得注意的是，若當事人對人民政府的確認土地使用權的決定不服，應如何處理？《中華人民共和國》行政復議法第30條規定，“公民、法人或者其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其已經依法取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權的，應當先申請行政復議；對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟。根據國務院或者省、自治區、直轄市人民政府對行政區劃的勘定、調整或者征用土地的決定，省、自治區、直轄市人民政府確認土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權的行政復議決定為最終裁決?！币虼吮景钢校舢斒氯藢κ姓耐恋厥褂脵啻_權決定不服的可以提起行政復議，對復議決定不服的可以向人民法院提起行政訴訟，而不是以對方當事人為被告提起民事訴訟。

　　3.2 ? 《中華人民共和國土地管理法》第37條案例評析

　　1、案件摘要

　　某市房地產開發公司于2000年3月，以出讓方式取得該市郊區土地一塊，難備用于商品房的建設。根據土地使用權出讓合同約定，開發時間為2000年5月，但由于資金短缺，該地塊一直沒有動工。2001年6月，該市土地管理部門對房地產開發公司作出征收土地閑置費的決定，房地產開發公司不服，向法院提起訴訟。

　　房地產開發公司認為，本公司這所以遲遲未開發，是由于在拆遷工件中，有部分拆遷戶拒不搬遷造成工程不能動工。本公司一直努力希望在解決，并非是本公司的原因造成不能動工，因此，要求法院撤銷土地部門的決定。

　　土地管理部門認為，房地產開發公司的理由與事實不符，經調查，所謂的拆遷戶拒不搬遷問題早已解決，房地產開發公司沒有開發的原因是其根本不打算自己開發，希望轉手倒賣土地，只是由于一直沒有將土地轉讓出去才造成土地閑置。請求法院維持其處罰決定。

　　法院查明：某市房地產公司取得土地使用權后，由于資金短缺一直沒有動工，于是想轉讓該土地使用權，但由于要價大高，沒有將該土地轉讓出去，致使土地閑置。據此，法院作出判決，維持土地管理部門的征收土地閑置費的決定。

　　2、點評

　　本案涉及到閑置、荒蕪土地的法律責任問題。

　　《中華人民共和國土地管理法》第37條規定，“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定辦理。承包經營耕地的單位或者個人連續二年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條同樣規定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外?！?br />
　　本案中，房地產開發公司沒有按約定的時間進行開發完全是由于自己的資金問題，既不屬于不可抗力也不存在政府的原因或者動工開發必需的前期工作造成的動工遲延。對于其閑置土地的行為土地管理部門向其征收土地閑置費的決定是正確的。

　　3.3 ? 《中華人民共和國城市房地產管理法》第8條案例評析

　　1、案情摘要：

　　1995年6月10日，經某市體改委批準，某規劃區內的村委會和市輕工包裝用品公司30名職工合股基金會發起組建了股份制企業法人永新裝飾材料公司（以下簡稱永新公司）。企業股本總額125萬元，其中個人股40萬元，由市輕工包裝用品公司30名職工認購。法人股85萬元，由村委會以16畝土地的使用權作價出資認購。該16畝土地系非耕地，已經土地管理部門審批同意用作建設用途，但村委會以土地使用權出資認股，未辦理土地征用手續。

　　1996年3月，永新公司股東大會和董事會討論決定，同意村委會退出其以16畝土地使用權折作股份的法人股，土地使用權經重新評估計價為56萬元，由永新公司認購，永新公司于1996年5月30日前付20萬元，1997年5月30日前付15萬元，1998年5月30日前付21萬元。由于永新公司未履行決議。村委會遂訴諸法院，請求收回16畝土地并清理地面建筑物，并要求永新公司付清1996年土地使用費20萬元。

　　審理中，經法院委托評估，該土地上地面建筑物、附著物價值61萬余元。

　　2、點評：

　　本案涉及到集體土地使用權能否自行出讓，及擅自出讓的法律后果的問題

　?。?）村委會以集體土地使用權作價出資入股的行為無效。

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第8條的規定，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可進行土地使用權的有償出讓。本案中村委會雖是以集體土地使用權進行作價出資入股，但其性質與出讓類似，根據國家土地管理局、國家體改委1992年7月9日發布的《股份制試點企業土地資產管理暫行規定》，使用集體所有土地的股份制企業，向縣級人民政府土地管理部門提出申請，經縣級以上人民政府批準，按國家建設征用土地的規定由國家征用，依法出讓給股份制企業，或由國家作為土地資產入股。本案中，16畝土地雖經土地管理部門審批同意建設使用，但尚未辦理國有土地征用手續，因此村委直接將其集體土地使用權投資入股于永新公司的行為是無效的。

　?。?）處理結果。

　　由于出資行為無效，因此該16畝土地應該返還村委會。同時根據“房地一致”的原則，土地使用權人應與其地上建筑物、附著物的所有權人一致的，因此地上建筑物、附著物的所有權應隨土地使用權轉移給村委會，村委會應支付永新公司地上建筑物、附著物的價款。

　　3.4 ? 《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條案例評析

　　1、案件摘要：

　　1995年12月，某建安公司向市土地局申請建設用地，要求將該市一住宅區內1.1畝國有土地劃撥給其作為加工車間和倉庫用地。1996年1月30日，市政府辦公室以政辦秘（92）55號文同意將該1.1畝國有土地的使用權劃撥給建安公司，并要求市土地局為建安公司辦理劃撥事宜。同年2月25日，市計委批復同意建安公司加工車間、倉庫的基建計劃。5月17日，市規劃部門給建安公司辦理了建設用地規劃許可證。建安公司后因劃撥土地的地價標準問題，與市土地局發生爭執，經市政府辦協調未果，遂于l 995年8月以市土地局拖延不辦劃撥用地手續為由，訴諸法院，認為市土地局構成不作為，要求市土地局按市人民政府辦公室政辦秘（92）5號文為其辦理劃撥用地手續。

　　2、點評：

　　本案涉及到土地使用權劃撥的范圍問題。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》規定了出讓和劃撥兩種國有土地使用權取得的方式，以劃撥方式取得土地使用權較出讓方式取得土地使用權而言存在諸多不同。首先，劃撥土地是無償取得的，作為土地使用者只繳納補償、安置等費用，并未支付土地本身的市場價格；其次，以劃撥方式取得的土地使用權一般沒有使用期限的限制；第三，劃撥土地的取得不采用拍賣、招標或協議的方式，而是適用國家建設用地的審批程序。正是存在上述不同，我國對取得劃撥土地的使用范圍有嚴格的限制，一般只適用于公共或公益的需要。對此《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條有明確規定，只有四種用途的建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥，這四種情況包括：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規規定的其他用地。

　　本案中建安公司申請劃撥用地是用于加工車間和倉庫用地，不屬于可劃撥用地的任何一種類型，市政府辦公室以政辦秘（92）55號文同意將該1.1畝國有土地的使用權劃撥給建安公司違反了《城市房地產管理法》的強制性規定，是典型的違法行政。因此，即使計委已經批準立項，規劃部門已經頒布了建設用地規劃許可證，建安公司也不能以劃撥方式取得該土地的使用權，法院應判決撤銷市政府作出的劃撥該幅土地的批文。

　　3.5 ? 《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條案例評析

　　1、案情摘要：

　　某外商到某市投資開發房地產，在依法批準成立A公司、取得外商獨資企業法人營業執照后，同市土地管理局簽訂國有土地使用權出讓合同，合同規定：A公司受讓國有土地使用權30畝，出讓金每畝l0萬元，共計300萬元。在出讓合同簽訂后兩個月內交清。在出讓合同規定的期限內，A公司僅交付出讓金50萬元，即向市土地管理局申領國有立地使用證。土地管理局未認真審核，在A公司的出讓金未完全交納，不具備發證條件的情況下，報經市政府批準，給A公司頒發了國有土地使用證。A公司遂在該地塊上投入30萬元平整地面，隨后將該土地使用權作價600萬元轉讓給B公司。后A、B公司就土地使用權轉讓問題發生糾紛，B公司向法院提起訴訟。法院經審理認定A、B公司簽訂的土地使用權轉讓合同無效，判令B公司將該土地使用權返還A公司，A 公司返還B公司購地款600萬元。

　　2、點評：

　　本案涉及到以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓的條件問題。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條規定，房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合兩個條件：其一，已經按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；其二，已經按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

　　本案中A公司雖然取得了國有土地使用證，但沒有按照出讓合同的約定在合同簽訂后2個月內支付全部土地使用權出讓金，因此其國有土地使用證的取得本身存在瑕疵，A公司不具備轉讓土地使用權的第一個條件；其次A公司沒有按照出讓合同的約定進行投資開發，僅投入30萬元進行土地平整，沒有完成開發投資總額的25%以上就進行轉讓是屬于典型的“炒賣地皮”的行為，因此也不具備進行土地使用權轉讓的第二個條件，在不具備轉讓條件的情況下，A公司與B公司簽訂的土地使用權轉讓合同，根據《中華人民共和國合同法》第52條第5項的規定屬于無效合同，因此法院判決雙方進行相互返還是正確的。

　　同時應注意，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第65條的規定，對于A、B公司的違法轉讓土地的行為可由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

　　3.6 ? 《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條案例評析

　　1、案情摘要：

　　原告王某與被告上海某房地產公司于1995年4月27日簽訂《商品房預售合同》，約定原告購買被告參與開發的三角大樓建筑面積為1243平方米的商品房，售房總價款為865萬元，交房日期為1995年9月30日。后因被告無法按期交房，原被告雙方經過協商于1996年6月4日和6月11日簽訂了兩份《變更樓層備忘錄》，將原告所購的第四層房屋改為第十三層，同時約定被告應于1996年9月30日將所購商品房交付給原告使用，但到期被告仍沒有依約交付該商品房。原告遂向法院提起訴訟，請求人民法院判令終止合同，責令被告歸還購房款人民幣825萬元并判令被告償付利息計人民幣2543879.60元。

　　被告辯稱：房屋延期交付是其聯建方擅自搭建房屋所致，原告知情，且目前房屋已竣工，正在辦理房產證等事宜，故請求駁回原告退房的訴訟請求。

　　法院經審理查明，由被告與上海市某綜合開發公司共同興建的三角大樓已通過政府有關部門的立項，并獲得國有土地使用權證，但被告在