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詞條名：重慶國五條細則詞條類別：土地百科上一條：青島小產權房政策下一條：土地閑置兩年

重慶國五條細則

重慶市3月30日出臺了“國五條”調控細則，要求主城區新建商品住房價格增幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅，并明確了對出售自有住房按規定應征收個人所得稅的政策。自3月31日至4月6日的一星期內，重慶二手房交易量大幅下降，新房交易量和價格則基本保持平穩。

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　　1 ? 重慶國五條細則全文

　　各區縣（自治縣）人民政府，市政府各部門，有關單位：

　　為貫徹落實《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號）精神，進一步做好重慶市房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現就有關問題通知如下：

　　一、落實穩定房價工作責任制。各區縣（自治縣）人民政府、市政府有關部門、有關單位要嚴格貫徹執行國家和重慶市的各項房地產調控政策，保持房價基本穩定。主城區（包括渝中區、大渡口區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區）新建商品住房價格增幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅。主城區以外各區縣（自治縣）人民政府制定本區域房價控制目標，于四月底向社會公布。市政府有關部門要加強對各區縣的分類指導、督查和考核。對未完成目標任務或工作不得力的，市政府將進行約談和問責。

　　二、完善住房保障體系。2013年建成15.58萬套、新開工23.39萬套保障性住房，確保完成國家目標任務。繼續推進公租房保障，對象包括本市住房困難家庭、大中專院校及職校畢業后就業和進城務工及外地來渝工作的無住房人員；在主城二環內的21個人口集聚區中科學規劃公租房項目，與商品住房共享配套服務。協同推進公租房開工率、竣工率、配套率、配租率和社會管理機構到位率；實行封閉管理，公租房不能轉租和上市交易，僅能由住房保障管理機構回購。建立公安、社保、民政等部門信息共享機制，完善保障性住房管理信息系統，加強準入、退出、分配等環節的監管，切實做到公開、公平、公正。加強保障房社區公共服務和社會管理。繼續做好各類棚戶區改造（危舊房改造），逐步開展城鎮舊住宅區綜合整治，穩步實施城中村改造。

　　三、加強普通住房用地供應管理。保持合理、穩定的住房用地供應規模，2013年全市住房用地供應總量不低于過去5年平均實際供應量，保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地比例達到住房用地年度供應總量的70%以上，嚴格限制容積率小于1的低密度、大戶型住宅項目開發建設。合理安排出讓時序和選擇出讓區域，引導和調節樓面地價不超過當期房價的三分之一。加大土地市場信息公開力度，市國土行政主管部門每年一季度公布全市及主城區住房用地年度供應計劃，主城區以外的其它各區縣（自治縣）公布當地的住房用地年度供應計劃。國土房管部門要根據房地產市場情況，強化供后監管，促進土地及時有效利用。

　　四、嚴格差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套住房信貸政策，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。要強化借款人資格審查，嚴格按照規定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。主城區新建商品住房價格出現上漲過快、上漲幅度超過房價控制目標時，可在國家統一信貸政策基礎上，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目優先支持開發貸款需求。

　　五、發揮稅收調節作用。抑制投資投機性購房，對在主城區個人擁有的獨棟商品住房、個人新購的高檔住房，以及在重慶同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房產稅；對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。繼續嚴格執行土地增值稅差別化稅率征收政策。

　　六、強化商品住房市場監管。加強預售管理，對報價過高、漲幅過快的商品房項目，暫不核發預售許可證。繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，對捂盤惜售、虛假交易、不正當價格行為等，要采取暫停預售、降低開發資質、停止發放新開發項目貸款等懲處措施。國土房管、城鄉建設部門和金融機構要強化對預售資金的管理。加強房地產企業信用管理，建立國土房管、城鄉建設、公安、物價、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統，推進房地產企業誠信體系建設，及時查處和公布房地產企業以及房屋中介機構在開發和交易環節中的違法、違規行為，加強行業自律。加快全市個人住房信息系統建設。

　　七、做好市場監測分析和輿論引導。全市各區縣（自治縣）及市政府有關部門要加強市場監測分析和輿情監測，及時主動發布權威信息，對涉及房地產市場的不實情況要及時主動澄清；對制造、散布虛假消息的，要追究有關單位和當事人責任。新聞媒體要正面宣傳和引導，為穩定市場預期和維護房地產市場平穩健康發展提供輿論支持。

　　2 ? 重慶國五條細則影響：二手房短期迎來交易高峰

　　二手房短期迎來交易高峰

　　事實上，對售房差額征收20%個稅政策，財政部、國家稅務總局、建設部在1999年即出臺通知予以明確，此次屬于政策強調，在嚴格稅收上予以加碼。

　　“該政策會對炒房行為予以打擊，有利于商品房市場從投資向住宅的回歸。同時由于提升了交易成本，前期房價上漲較快地區的二手房市場熱度會有所回落?！辨溂业禺a市場研究部張旭表示。

　　中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認為，在短期內，二手房市場很可能出現“搶過戶”的現象，搶在地方細則出臺之前，買賣雙方互相讓一步，抓緊過戶。

　　新樓盤價格漲速將被抑制

　　新政策對二手房市場影響明顯，但新樓盤可能呈現另一番景象。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說，短期而言，二手房市場將迎來交易高峰，但隨著各城市細則的陸續出臺，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經歷滯漲期。但從中長期看，新房市場將優先于二手房市場率先回漲。隨著各地細則的執行，新房市場由于轉讓環節稅收較少的優勢將得以體現，部分購房者將再次回歸至新房市場，帶動新房市場交易量上漲。專家認為，“國五條細則”公布后，預計各地將逐漸落實具體政策，包括房價控制目標制定等，盡管部分二手房購買者將流向新房市場，但預計房價上漲速度將受到抑制。

　　看好：

　　“此次國五條細則中，稅收、信貸調控雙手加碼，無疑會對未來樓市走向產生直接影響，有利于樓市的平穩發展?！?/span>

　　“在交易環節提高稅負，將明顯抑制二手房交易，限制投機、投資需求，進而降低房價?！?/span>

　　不看好：

　　“征收大額的交易稅，會減少市場供給，在限購、限貸、差別營業稅并存的情況下，提高交易稅已不能進一步抑制市場需求，這會加劇市場供需的不匹配。市場需求早晚會出手，最終結果有可能抬高一手房價格?！?/span>

　　“沒有房產信息的詳細登記和對社會的全面公開，所謂限購和二套房政策都會落入空談，‘房姐’、‘房叔’、‘房祖宗’的現象也不會得到根本遏止?！?/span>

　　3 ? 重慶國五條細則影響：剛需房搶手學區房走俏

　　成交環比下降一成

　　2013年3月4日至3月10日，重慶主城區共成交商品房5476套，建筑面積50.09萬平方米。

　　銘騰房地產機構總經理吳小飛分析，上周成交量出現下滑，環比下降10.92%，這主要是由于前期新增供應量持續低位所致。

　　領域機構市場研究師賴龍翔分析，雖然成交量環比小幅下滑，但總體來看波動不大，新政對重慶樓市影響甚微。

　　房價商業價格大幅下降

　　上周重慶主城區成交建面均價為6493元/平方米，環比下降2%。

　　吳小飛分析，上周，經適房成交量依然保持高位，拉低了市場整體成交均價。如果拋開經適房影響，商品房建面均價為7000元/平方米，較上周下降3個百分點。

　　另外，上周商業產品成交均價大幅下降，這使得市場價格進一步走低。

　　新盤剛需房源依然搶手

　　上周重慶主城區新開盤項目13個（高層10個，洋房3個），共推出建筑面積約23萬平方米。

　　13個項目共計推出房源2448套，環比翻了一番，開盤當天整體認購率62%。新“國五條”催生剛需加速入市，新開盤認購率持續居高，市場再現“日光盤”。保利·花半里推出211套高層房源，由于項目地處城市核心地段，實力品牌房企開發，戶型緊湊，開盤當天售罄。

　　從區域來看，三北區域開盤量占了一半。從產品來看，高層仍是供應主力，且高層新推項目多為剛需小戶型，總價具有優勢，正好迎合了剛需客群的需求，因此去化良好。除此之外，3個洋房項目整體去化率也超五成。

　　從推盤價格來看，大部分新推項目有小幅上揚，另有3個全新項目面市。

　　預售新增供應逐漸回升

　　上周重慶主城區新批準預售項目21個，新批準預售面積42.28萬平方米。

　　吳小飛表示，這21個項目，均為老盤新推，仍以高層產品為主，洋房產品持續推出，別墅產品開始零星供應。連續4周低位供應以后，市場庫存降低，因此開發企業積極補充貨源。

　　賴龍翔表示，由于市場回暖，開發商抓緊出貨，上周新增預售量重回高位，受新“國五條”影響，預計開發商將繼續加快推盤節奏。

　　上周獲取預售的項目有17個尚未開盤，包括雅居樂花園、首創鴻恩國際社區、帝豪南城國際、融匯國際溫泉城等，將于近期入市。

　　土地商住用地現零成交

　　土地供應方面，上周土地市場有6宗商住類土地供應，土地面積938畝，可開發體量148萬平方米，出讓總金額25.85億元，平均地價276萬元/畝，樓面價僅1743元/平方米。土地成交方面，上周無商住類土地成交。

　　政策劃片區入學催火學區房

　　吳小飛表示，新“國五條”個稅政策的出臺，使得更多人選擇“一步到位”。

　　同時，市場表現呈兩極分化：一是觀望派，在政策明朗之前都處于觀望等待狀態，特別是在改善及二手房市場表現明顯；二是恐慌派，在政策明朗之前趕緊下手，恐被政策誤傷，積極搶占政策空白期，表現尤為突出的是一手房剛需市場。

　　重慶國五條細則影響：土地市場最高溢價率59%

　　激戰60余輪大牌房企“搶破頭”

　　據統計，3月重慶主城共推出13塊地，商住用地8宗。其中，有3宗土地直接掛牌，江北區唐家沱組團K分區K18-3-2/04號宗地、巴南區李家沱組團I、K標準分區I04-3/01、I04-2/01、I04-10/01、I04-11/地塊、渝北區兩路組團A標準分區A115-3、A125-1、A125-2號宗地。摘得房企分別是洋河地產、典雅地產和北城致遠。

　　另外4宗地塊通過現場競拍方式取得，其中，九龍坡區大渡口組團A、B、C標準分區C02-1/03、C08-1-02/03、C09-1-2/04地塊被競拍60輪，參與競拍的地產大牌包括的有萬科、北大資源、華宇、景瑞、金科、保利，共6家，最終北大資源以16.5個億拿下，溢價率高達59.36%，創下當月最高記錄。

　　為何此地塊如此“搶手”？有業內分析，該地塊區位優勢體現在三方面。第一，它處在熱點區延伸帶上?？拷?、石坪橋以及九龍坡油漆廠那塊，地皮較熱。其次，該地塊周邊無新項目，人口密度較大，住宅需求量大。第三，周圍配套較為成熟，包括輕軌2號線、學校、公園以及多項市政設施等。

　　同時，由于該地塊溢價率較高，地價已接近如今“炙手可熱”的照母山地塊。

　　豪擲3.42億！個人拿地成亮點

　　在土拍現場，大小房企競拍拿地已屬常事，而以個人名義“搶地”確實為數不多。3月25日，一位神秘買家廝殺58輪，以3.42億元摘得渝北區兩路組團A標準分區A127號宗地。參與競拍的還有中嘉實業、先登地產。該塊地用途為二類居住用地，面積為71674平方米，樓面單價2386元，溢價率為51.47%。

　　據買家表示，他是以個人名義拿地，主要還是用于房屋開發，自己在長壽也有相應的項目。

　　城市發展外擴禮嘉、悅來等地“炙手可熱”

　　經過2012年的樓市調控，各大房企可謂“臥薪嘗膽”。2013年開局，重慶樓市略顯“淡季不淡”，土地市場更是“風起云涌”。

　　從“2013年重慶春季土地推介會”上了解到，從4、5、6月份開始，重慶陸續將推出27宗地塊，面積預計約8387畝，包含15宗居住用地，12宗商住用地，覆蓋主城9區，遠郊4個區縣。

　　重慶市地產集團副總經理龔昌立表示，重慶房地產市場發展較快，隨著城鎮化不斷推進，未來土地需求量會越來越大。

　　北城置業營銷副總顏雪認為，重慶樓市的發展穩健，增加了房企開發信心，刺激預期向好，加快土地儲備。

　　那么接下來哪些區域將會成為房企“必爭之地”呢？顏雪認為，主要還是集中在主城內環和外環之間的地塊，比如悅來、禮嘉、大學城區域。分析原因，顏雪表示，目前內環以內所剩地塊較少，地價普遍較高，溢價空間高，競爭十分激烈。從供應量上看，趨于飽和狀態。

　　而外環距離城市中心較遠，交通配套還不夠完善，開發難度較大。相比，處在內環外環中間區域，土地多，價格便宜，發展空間大。

　　也有業內指出，隨著城鎮化發展，外擴將成為城市發展的主力方向。而介于內環和外環之間的這片區域，將成為下一個開發重點區。

　　4月上半月預計3宗商住用地推出

　　重慶市土地交易中心獲悉，4月上半月，重慶主城預計有3宗商住用地推出。分別是沙坪壩區西永組團L分區L39-1/03、L56-1/03號宗地、沙坪壩區西永組團L分區L35/03、L33/03、L30-1/03、L30-2/03、L31-1/0、兩江新區龍興組團F分區F18-1/01、F19-1/01、F23-1/01地塊。

　　4 ? 重慶國五條細則影響：購房者觀望情緒濃

　　誠祥地產的經紀人張熙向記者介紹說，國五條剛出臺的時間，受“20%個稅”的影響，最開始重慶二手房市場比較火爆，賣房買房的人增多，而且下手比較快，降價拋售的情況也不少見?！捌骄刻熘辽俣加幸粌山M吧，有的甚至降價10萬拋售。不過，不知道這些人上哪兒聽說了4月1日將重慶細則將出臺的消息，目前許多人選擇了觀望?！?/span>

　　同時，鋼運房地的經紀人游楊也表示，新政剛出臺改變了購房者的心態，下手更快，二手房成交是相當地火爆， “當然，降價拋售現象也比較普遍，降幾萬的都有?！?/span>

　　誠祥地產的總經理王永明在接受搜房網記者采訪時表示，新政剛出臺的時候，二手房價格比較平穩，但是成交量上漲很快?！碍h比1、2月份，我們中介的成交量幾乎上漲了85%。”不過，王總也表示，新政只是在3月上旬、中旬影響比較大，下旬就逐漸減弱了。

　　“20%個稅”擠壓二手房客戶新房市場升溫

　　事實上，“個稅20%”不僅對二手房市場造成了很大的影響，它還把二手房客戶擠壓到了新房市場。

　　統計數據顯示，截至3月27日，3月重慶樓市新房成交21795套，比2月的18524套上漲了17.7%。而上周（3.17-3.23）重慶樓市開盤當天整體認購率就達62%，環比增加10個百分點，持居高位。其中，香港置地？約克郡推出222套洋房，當天認購93%；郁金香國際公寓推出340套公寓產品，當天認購率95%。

　　業內人士分析認為，新政在一定程度上引發了購房者在重慶房價上漲的擔憂，加快了購房者入市的步伐。同時，另一方面，新政也改變了部分購房者的購房需要，或原打算先買小戶型過度一下的，受“20%個稅”影響現在就打算買個大房子一步到位了。

　　另外，上周（3.17-3.23）重慶主城區新辦理預售證30張，新批準預售面積為99.01萬平方米，較上周增加48.40萬平方米，環比增長95.63%，本周新批準預售面積創下25周以來的新高。

　　前面提到的廖先生告訴記者，他看的那個樓盤過一段時間還要開盤，但是置業顧問告訴他，可能到時候每平米房價都要上漲“200-300元”。

　　重慶細則或重在稅和貨幣政策

　　近幾天，4月重慶細則將落地的消息甚囂塵上。無論是業界還是購房者，都特別關心重慶細則會側重于哪些方面。對于購房者一直關注的個稅問題及二套房貸首付比例和利率提高問題是否會有什么變化？

　　對此，誠祥地產的總經理王永明向記者表示，可能新政會重在稅種和貨幣政策上，“雖然現在不能明確地說是對首套房還是二套房，但是貸幣政策一定會是一方面，我們目前也在靜待細則出臺?！蓖瑫r他表示，受新政影響，未來短期觀望情緒濃，成交量會有所下降，但是從長期來看，房價不會下降，還會試著往上加?！皬哪壳暗恼邅碚f，賣方很有可能把個稅轉嫁給購房者，從而造成房價上漲?！?/span>

　　5 ? 解讀：重慶國五條細則

　　一、落實穩定房價工作責任制。

　　（這是房價控制目標，細則明確了房價漲幅不應高于人均實際可支配收入的增幅，這和之前預測的一致。根據官方數據，重慶2012年，城鎮居民人均可支配收入增幅為13.4%，而重慶去年的商品房建面均價為6775元。但措辭提到了“實際增幅”，因此，限價目標還會考慮CPI的因素。重慶并沒有表態說讓房價跌，只要漲幅可控就能接受。業內普遍認為，重慶的房價很健康，房價上漲不超過居民收入增長是合理的。）

　　二、完善住房保障體系。

　?。ㄟ@是黃市長“低端有保障”政策的再一次強調，2013年建成保障房15.58萬套，這個數量是什么概念？要知道，2012年全年重慶商品房總成交也才24萬套左右。那么保障性住房15.58萬套這個數字已是相當驚人，供應量很大，足以滿足無購房能力的低收入人群的需要。結合上面一條可以看到，市政府的目標是，允許房價在可控范圍內上漲，但也要低端有保障，買不起房可以租房住。）

　　三、加強普通住房用地供應管理。

　?。ㄟ@條涉及到了土地供應，新建房要以普通商品房為主，要嚴格控制別墅用地，但實際上，即使是目前的別墅項目，絕少有容積率低于1的地塊，除非是純獨棟別墅小區，這樣的項目非常罕見。只要在小區里修建聯排別墅，或者花園洋房，就能滿足容積率大于1的要求，2013年仍然會有別墅新增供應。關于控制地價的細則說法，明確了樓面地價不超過當期房價的1/3這個指標，這是業內公認的科學比例，又按照6775元的房價換算，樓面均價將不會超過2258元，這個數值比較低了，前段時間成交的土地，不少都超過了2258元。今后這樣的土地會越來越少，若出現單價地王，會冒很大的風險。）

　　四、嚴格差別化住房信貸政策。

　?。ㄟ@條沒新意，只要求嚴格執行以往政策即可，因此，信貸政策不會加碼?？吹竭@條，改善型需求的購房者也許會感到安心。）

　　五、發揮稅收調節作用。

　?。?0%的差額稅是自國五條公布以來，全國人民最為關注的一條政策。這條政策褒貶不一，社會爭議極大。重慶版的細則，和北京、上海的一樣，也仍然是對中央政策的復制粘貼。對二手房交易的增值部分增收20%的個稅，實際操作起來困難極大，裝修，資金利息，人力成本，物價上漲，這些因素怎么考慮進去？至今沒有定論。房屋的原值如何核定？這個可以通過網簽來查詢，但歷史久遠的房屋就無法查詢了。至于房產稅，這個沒有變化。）

　　六、強化商品住房市場監管。

　?。▽τ谫彿空邅碇v，重點關注第一句話和最后一句話。對于房價上漲過快的項目采取不發預售證的辦法，這是行政化措施，一旦房價上漲不可控，就采取此法，至于對漲幅的控制，參見第一條。最后一句話"加快全市個人住房信息系統建設"，這條比較重要，聯網查詢是認定“唯一住房”的關鍵，但細則只說了加快，并沒有說具體時間，因此，現在仍然是按照老辦法來認定唯一住房。）

　　七、做好市場監測分析和輿論引導。

　　（這條要求，要建立良好的輿論氛圍，不能散布虛假信息，造成市場恐慌，否則，將追究責任。最后，全文看下來，沒有發現重慶版國五條何時執行的說法，如有進一步消息，大渝網將為您帶來最新的報道。）

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