1 ? 港口碼頭用地

人工修建的客、貨運、捕撈船舶停靠的場所及其相應附屬建筑物的土地，不包括常水位以下部分。中國水運港口碼頭主要分布在沿海和主要江河沿岸。

據1995年統計，沿海港口碼頭長度為15139米，泊位數達1519個；內河主要港口碼頭長度為19279米，泊位數為5011個。1996年港口碼頭貨運量達12.7萬噸。據中國土地利用現狀調查，截至1996年10月31日，全國港口碼頭用地總面積為10.87千公頃（16.0萬畝）。港口碼頭用地面積以東部沿海地帶為最多，達9.3千公頃，占全國港口碼頭總面積的86.1%。港口碼頭用地最多的是廣東（1.7千公頃）、天津（1.6千公頃）、江蘇（1.4千公頃）。有12個省（市、區）沒有港口碼頭用地。

2 ? 港口碼頭用地性質

港口碼頭用地性質是什么？什么是港口碼頭用地？港口碼頭用地是指人工修建的客、貨運、捕撈船舶停靠的場所及其相應附屬建筑物的土地，不包括常水位以下部分。中國水運港口碼頭主要分布在沿海和主要江河沿岸。

港口碼頭用地性質是什么？根據城市用地分類與規劃建設用地標準(GB50137-2011)，城鄉用地分為2大類、9中類、14小類，而常用的用地性質實際上是指其中一小類--H11城市建設用地的性質分類。

港口碼頭用地屬于S道路與交通設施用地中的S3交通樞紐用地，同類型的還有鐵路客貨運站、公路長途客貨運站、公交樞紐及其附屬設施用地。

3 ? 碼頭用地價格

3.1 ? 碼頭用地主要參數?

基礎設施用地地價評估的主要參數，要考慮基礎設施用地中不同種類具體基礎設施用地的特點及土地收益水平，區分經營性基礎設施用地和非經營性基礎設施用地，分別考慮評估所應選用的參數。有關投資利息率、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應把握不同種類具體基礎設施用地的投資風險、資金利潤率及土地增值的客觀差異。一般地，基礎設施用地地價評估中的土地增值收益率要比工業用地的土地增值收益率低5－10個百分點，土地還原利率要比工業用地的土地還原利率高1－2個百分點。 ?

3.2 ? 碼頭用地地價水平 ?

基礎設施用地的地價水平，總體上要與同等土地條件的工業用地的地價水平相當。但基礎設施用地中的交通設施用地，如鐵路用地、公路用地（包括高速公路、等級公路）、民用機場用地、港口碼頭用地、城市街巷用地（如公共停車場用地等），其地價水平，要比同等土地條件的工業用地的地價水平略高。 ?

4 ? 港口碼頭用地評估 ?

基礎設施用地的地價評估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準地價系數修正法等方法估價。 ?

當采用基準地價系數修正法時，基礎設施用地的基準地價標準及其修正體系應當參照工業用地的基準地價標準及其修正體系。 ?

當采用收益還原法時，以交通用地為例，年總收益的確定要按交通流量和收費標準計算年總收益。為保證總收益的客觀性，測算的交通流量應折算成標準流量，收費標準應取正常標準。年總費用的確定應當包括建造成本折舊（固定資產折舊）、管理費用、維修費用、利息、應繳稅費、固定資產純收益及正常投資年利潤等。對于機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質，在收益還原法以外的評估方法運用中，應當考慮壟斷地租修正。