1 ? 農村宅基地糾紛案例（一）
杜某是臨沂市某村委村民，在該村有宅基地一處，1992年杜某與李某（非本村村民）簽訂合同一份，約定杜某將該宅基地使用權以13000元的價格賣給李某，不得反悔。協議簽訂后，李某將13000元支付給杜某，并在宅基地上自己出資構建房屋進行居住。2012年村委進行舊村改造，將李某居住的房屋拆遷，另擇土地構建了樓房后進行還建，李某依據自己被拆遷房屋的面積選購樓房兩套，并補交款項26萬余元。
2012杜某將李某訴至法院，認為1992年的宅基地買賣合同違反法律規定，要求確認該合同無效。庭審中還表示，李某之所以能還建兩套樓房，是因為購買了宅基地，所以要求李某給杜某一套樓房。李某認為，雖然宅基地使用權買賣合同是無效的，但是原宅基地已被村委以拆遷還建的形式收回另作他用，李某無法返回給杜某。當時買宅基地時，沒有地上附屬物，李某自己出資在宅基地上構建了房屋，而村委也是依據房屋才還建給李某兩套樓房，并且自己還補交了余款，杜某要求要一套樓房沒有依據。
法院經審理認為：根據《土地管理法》規定宅基地使用權不得隨意買賣，因此杜某與李某之間的宅基地買賣合同無效。根據《合同法》規定，合同雙方依據無效合同取得的財產應予以返還，不能返還或無需返還的折價補償。因本案中宅基地已被村委拆遷還建，李某也沒有使用權了，不能返還，故應對杜某進行折價補償。而1992年宅基地買賣合同簽訂時李某支付給杜某的13000元，是當時的對價，可以算作對杜某的宅基地補償款。村委還建給李某的樓房，是基于李某自己出資構建的房屋而不是基于宅基地，杜某無權向李某要樓房。因此判決支持杜某的訴訟請求，確認杜某和李某之間的買賣合同無效。
評析：
本案雖然判決杜某勝訴，但實際杜某是敗訴了。因為杜某的本意是通過確認合同無效，來要宅基地，李某不能給宅基地就給其一套樓房，而法院對此未予以支持。杜某忽略了一點，那就是原來的宅基地已經被村委收回了，李某也沒有使用權了，李某無法進行返還。而李某還建得來的樓房不是因為宅基地還建的，而是依據宅基地上的房屋還建來的，或者說是依據李某自己的財產得來的，所以杜某向李某主張樓房的意圖沒有法律依據。
2 ? 農村宅基地糾紛案例（二）
1981年2月，黃某以一戶三人（黃某與妻子張某、大兒子）名義申請了宅基地建房。同年12月，小兒子出生。2002年大兒子結婚，黃某因車禍去世。 2003年，小兒子因結婚另行申請了宅基地建房；大兒子也將房屋拆除，在原宅基地上建了新房，張某隨大兒子居住。2004年，大兒子居住房屋面臨拆遷，獲得了拆遷補償款10萬余元和宅基地使用權補償款36萬余元。小兒子得知后，認為宅基地補償款屬于申請宅基時的黃某、張某和大兒子共同所有，三人應各享有 12萬余元。父親黃某已經去世，其享有的12萬余元應作為遺產由母親、哥哥和自己共同繼承。大兒子反對，雙方對簿公堂。
判決
法院審理后認為，該案從表面看爭議標的是宅基地補償款，實質是對宅基地使用權歸屬的爭議。因宅基地使用權是宅基地補償款的發生原因，明確了宅基地使用權的主體即明確了宅基地補償款的所有者。宅基地使用權作為一項特殊的用益物權，與農民個人的集體經濟組織成員資格緊密相關，因出生而獲得（但并不一定實際享有），因死亡而消滅。黃某于2002年因車禍死亡，自然失去其集體經濟組織成員的資格，不再是宅基地使用權的主體，宅基地補償款當然也無權享有。小兒子要求分割宅基地補償款的訴請于法無據，判決駁回。
評析
我國繼承法第三條規定：“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。”本文所要討論的是：宅基地使用權（本文所指是農村宅基地使用權，城鎮宅基地使用權屬于歷史遺留問題，不作討論）是否是“財產”，以及是否為“個人財產”。
一、從宅基地使用權的外部關系來看，其是一項特殊的用益物權，是特殊的財產，不應作為遺產繼承
在大陸法系物權體系上，宅基地使用權歸屬用益物權。一般而言，用益物權具有財產的性質，應允許流轉、繼承。但宅基地使用權是特殊的用益物權，是一項 “特殊的財產”，其特殊性表現為：第一，宅基地使用權的取得具有無償性。從我國現有的法律規定來看，農民取得宅基地使用權除交納數量極少的稅費外，無需交納其他費用，原則上是無償取得。第二，宅基地使用權具有人身依附性。根據土地管理法的規定，宅基地使用權與集體經濟組織的成員資格密切相關，一經設定即具有極強的人身依附性，禁止流轉。第三，宅基地使用權在功能上具有福利性。宅基地使用權為保障農民“居者有其房”而設立，具有社會保障職能。
宅基地使用權的特性決定了它是一項不適于繼承的“特殊財產”：基于取得上的無償性，如允許其繼承，將使繼承人無端受益，有違公平理念；人身依附性決定了它必須因具有集體經濟組織成員資格而取得、因集體經濟組織成員資格的消滅而消滅，不產生在不同主體之間的流轉（繼承）問題；而福利性質決定了如果允許繼承，將導致宅基地無限擴大。因此，土地管理法規定村民一戶只能擁有一處宅基地。
二、從宅基地使用權的內部關系來看，屬于家庭共同共有，不是被繼承人的個人財產，不能作為遺產繼承
共同共有以共同關系的存在為前提，因共同關系的產生而產生，因共同關系的消滅而消滅。在共同關系存續期間，各共有人之間不產生份額問題，對共有財產的全部享有平等的權利，承擔平等的義務，不得請求分割共有物。根據學者通說，我國目前主要在以下場合成立共同共有：一是因夫妻關系的存在而產生的夫妻之間的共同共有；二是因家庭關系的存在而產生的家庭共有；三是因遺產未分割而產生的繼承人之間的共同共有。
宅基地使用權是家庭共同共有財產，與家庭關系密切相連。按照共同共有的法理，家庭成員對宅基地使用權享有平等的權利、承擔平等的義務，家庭成員之間不產生份額的問題。在家庭關系存續期間，家庭成員不得請求分割，只要家庭關系存在，宅基地使用權的共同共有關系就存在。家庭個別成員的死亡，并沒有導致家庭關系的消亡，也就不會產生宅基地使用權的分割問題，無法形成死亡人對宅基地使用權的個人份額。也就是說，“被繼承人”死亡前，宅基地使用權并非其個人財產； “被繼承人”死亡后，家庭關系仍然存在，宅基地使用權沒有分割，仍然是家庭共同共有財產而非“被繼承人”的個人財產。既然宅基地使用權并非個人財產，自然不能作為遺產繼承。
3 ? 農村宅基地糾紛案例（三）
村民李某已有宅基地，后又取得一份宅基地。李某便與同村王某簽訂了宅基地使用權轉讓合同，李某將這份宅基地以5萬元的價格轉讓給王某，王某將款項支付給李某。當王某開始建房時，被鄰居張某阻止，致使王某無法建房。王某以侵權為由，將鄰居張某訴至法院，請求停止侵權，排除妨礙。鄰居張某以王某無權取得宅基地使用權為由，請求駁回李某的訴訟請求。
評析意見
一、本案涉及的法律問題
1、李某能否取得這份宅基地的使用權。《土地管理法》第62條規定： “農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其他宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第44條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”根據上述法律規定，李某在已擁有宅基地的情況下，顯然不能取得這份宅基地的使用權。
2、李某與王某的宅基地使用權轉讓合同的效力。根據《合同法》第52條之規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同視為無效合同。從本案來看，該宅基地使用權轉讓合同因違反土地管理法規定為無效合同。
3、王某的訴訟請求能否被支持。因李某與王某的宅基地使用權轉讓合同為無效合同，王某不能取得宅基地的使用權，則王某建房的權益就不受法律保護。顯然，鄰居張某就不能構成對王某的侵權。因此，人民法院應當予以駁回王某的訴訟請求。同時，還應當向土地管理部門發出司法建議書，對該案所反映的情況予以調查處理。
二、農村宅基地使用權的特點
1、宅基地的所有權歸農民集體。《憲法》第10條規定：“……宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”因此，宅基地的所有權屬性，已經用根本法的形式固定為集體所有。《土地管理法》第8條第2款規定：“……宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”則更進一步明確宅基地歸農民集體所有。
2、宅基地使用權的主體是集體經濟組織人員。
3、原則上宅基地使用權不得出賣、轉讓或抵押。同時符合以下條件的可以隨同宅基地建筑物轉讓：
一、宅基地使用權隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權的轉移而產生的宅基地使用權轉讓；
二、受讓人必須是本集體經濟組織的成員。
4、宅基地使用權具有福利性。農民取得宅基地使用權基本上是無償的。因此宅基地使用權是對集體經濟組織成員的照顧和優惠，具有福利性。
