1 ? 工業用地開發
工業用地開發限制：實施困境與對策上海產業園區發展面臨土地資源匱乏、商務成本制約、節能減排和環境保護等諸多難題。當前形勢下面臨的主要問題是如何盤活存量，以期實現創新驅動和轉型發展的終極目標。從現狀分析看，全市盤活存量的潛力很大，但“二次開發”實施的難度和代價也大，需要共同建立起有效盤活存量的“引逼”機制，進一步加大政策的創新力度。
（一）實施困境
一是缺乏統籌規劃。當前，“二次開發”模式在規劃綜合平衡利用、土地供應政策制定等方面還未形成聯動機制，規劃與土地對利益協調的綜合調控作用尚未凸顯。“二次開發”仍以“點”上的單個企業調整為主，未將閑置的、低效利用的、缺乏規劃的、小規模的、需“二次開發”的土地整合起來，以發揮更大效用。城市規劃與土地規劃僅關注規劃區內土地用途、開發強度、區位空間關系、土地開發時機、用地取得、地價等，缺乏對“二次開發”的前景預期，相關稅收、財政等政策未形成政策合力。
二是土地收儲成本高。由于利益驅動，原土地使用權人不愿土地仍以工業用地價格被回購，卻要分享使用期間產生的土地增值收益。如對原企業外遷改造，涉及征購土地、建設廠房、市政配套、購置設備、職工安置等復雜補償利益，如為集體土地上企業，則補償利益還涉及農民搬遷和生產方式轉變而更復雜。由此造成工業用地收儲價格日益趨高，而政府進行基礎設施改造、環境整治等土地整理成本卻高昂，土地收支難以平衡。
三是缺乏多部門合作機制。現行土地行政管理條塊分割，對待改造企業的定性、發展方向、職工安置、土地使用權處置、再開發的利益分配等涉及多部門管理，而各部門脫不開本部門的權力與利益羈絆，雖對企業改造的具體問題都有發言權，但又都不做主，部門之間缺乏合作。
四是面臨一些制度性障礙。缺乏對劣勢產業的識別因素。當前工業用地出讓簡單采取以最高年限出讓，忽略了產業生命周期和企業生命周期，與經濟規律不相符。一次性出讓50年后，政府調節土地市場的能力明顯弱化，加大了盤活存量土地的難度。
五是缺乏激勵機制。一方面，由于土地“二次開發”涉及多個利益主體以及多方因素，相對于新增用地來說，成本高、難度大，地方政府積極性受阻；另一方面，現有的政績考核體系，尚無法充分調動地方政府進行土地“二次開發”的積極性。
（二）對策措施在加快推進產業結構調整的背景下，必須進行工業用地“二次開發”研究，為產業結構調整騰出空間；加快政策創新，為產業結構調整提供強大動力；完善體制機制，為產業結構調整提供保障。
一是編制工業用地“二次開發”專項規劃。對可挖潛的存量工業用地，結合用地需求、開發潛力、利用條件等進行分析，明確存量土地再開發的主要目標和重點區域，制定相應的開發再利用對策。
二是更新控制性詳細規劃理念。采取市場和土地使用管理導向，以產權土地開發控制為目標，有效解決規劃與市場規則、土地使用管理之間脫節的矛盾。解決存量土地在未按照規劃實施前的過渡問題，同時增加與土地管理接軌的條件和要求，以提高規劃編制成果的可操作性。
三是健全土地收儲制度。建立合資入股、共同開發、共享土地增值收益的收儲機制。針對工業用地的再出讓和回購操作，研究制定供操作用的程序性規范和實施細則。
四是完善工業用地供應制度。根據產業發展規律研究產業自身生命周期，并以此推行出讓區別年期制或標準廠房租賃制，對不同年期的出讓價格按照相應年限通過評估確定。加強對閑置土地和廠房的短期利用和臨時租賃管理，完善相配套的土地租賃權權益及土地租賃相關制度，包括租賃規則、租賃方式、租賃價格等。
五是健全工業用地用途管制。在土地轉型或轉性過程中，建立嚴格的工業用地用途變更調控機制，局部支持，適度控制，嚴格限定區域、規模和主體；建立以合同管理和土地供后績效評估為主的監管機制。
六是健全控增逼存制度。實施新增建設用地指標的差別化獎懲機制，把盤活工業區存量土地與該區域下一年度新增建設用地指標分配相掛鉤；把盤活存量土地情況作為開發區擴區的前提條件。
七是建立“二次開發”管理機構。負責計劃協調職能，定期制定推進區域的“二次開發”整體實施方案，定期進行區域工業用地使用情況監察，編制推進計劃，制定與其他工作的銜接措施，制定工作程序規范等。
八是利用經濟手段促進盤活。發揮稅收杠桿作用，降低存量工業用地流轉的成本，對優先開發利用閑置和低效用地的，給予地價方面優惠。
2 ? 工業用地征收
工業用地補償標準與其他的補償有區別，主要地上附著物的標準不一樣，因為工業用地一般地上有建筑物，那就要按建筑物拆遷的標準來算了，至于地價差額那是政府的。
如果你這種情況還要繼續辦廠，可以要求政府還一塊等面積的地塊給你。你如果不再辦廠，除了對你的拆遷按標準進行補償外，地價可能會按你當時的價格適當增加一點，肯定不會將按給開發商的價格給，因為給開發商的價格包括了很高的轉讓費（可能還是通過招拍掛形成的）。如果你廠不同意，政府可能會以不符合城市建設規劃等理由進行強制拆遷。
3 ? 工業用地評估
1、土地使用權分類
土地使用權按類型分為集體所有、國有二大類，其中國有包括出讓、劃撥、租賃、授權經營、作價出資五種，評估實踐中常見的是出讓、劃撥二種，其他幾中用地因為比較少見， 擬另辟專題， 本文著重于出讓、 劃撥二種使用權類型的評估闡述。
2、土地使用權價值構成
理解土地使用權評估的基礎在于了解土地使用權價值構成， 完整土地使用權價值分為三大類，拆遷補償款、基礎設施配套費、土地出讓金。出讓地價值構成包括上述三部分； 劃撥地價值構成包括上述前二部分， 初步解釋如下：
拆遷補償款是指對于原土地使用方的補償， 在農村，補償對象包括土地本身（土地屬于生產資料，如同機器設備） 、地上附著物（青苗 -尚未收割的農產品、房屋、水井、果樹等）、人員安置三部分， 在城市，補償對象主要為舊有房地產。拆遷補償有二種方式進行：一是由土地擬取得方與原土地使用方簽訂拆遷補償協議， 并將拆遷補償款直接支付給原土地使用方， 當地國土部門不參與此過程， 此時土地擬取得方與當地國土局簽訂的 《國有土地出讓合同》 中的地價款為不完全地價， 僅包括出讓金與基礎設施配套費，此類情況多在偏遠地區發生，土地為零星開發；二是由當地國土部門與原土地使用方簽訂拆遷補償協議， 擬用地方不參與此過程，拆遷補償款通過當地國土部門轉手交給原土地使用方， 此時《國有土地出讓合同》中的地價款為完全地價，包括拆遷補償款、基礎設施配套費、土地出讓金三部分，此類情況多在近郊區，土地為當地政府成片開發。
基礎設施配套費是指宗地紅線外通上水、下水、強電、弱電、通路等所需支付的成本費用，有二種方式進行：
一是由當地政府組織建設，各種水、氣主干管網及電纜沿道路兩側鋪設，工程無需擬用地方參與， 僅需向當地國土部門繳納價款， 各市均會出臺文件規定繳納標準。此類情況多在較為成熟的城市規劃區內。
二是由擬用地方自行組織施工建設， 比如將開閉站或變電站的電纜自行引至用地紅線內的變配電站， 自行打井取水等， 此類情況多在偏遠地區， 此時基礎設施配套費表現為工程成本，往往體現在固定資產 -構筑物或管道科目中。
收取基礎設施配套費有些借雞生蛋的意思， 雖然機場建設費已經取消， 但基礎設施配套費不可能被取消。
土地出讓金是指國家做為土地所有者應收取的價款以體現所有者權益。
3、土地使用權取得的一般方式
出讓用地：當地國土部門將可利用土地通過媒體發布公告， 擬用地方通過招、拍、掛方式（工業用地基本為掛牌方式）參與競價，競得后，擬用地方與當地國土部門簽訂《國有土地出讓合同》 ，繳納地價款及契稅，繳納完畢后，取得《國有土地使用證》。
劃撥用地：擬用地方向當地計委 （發改委）提交項目使用土地申請， 批復后，著手進行拆遷補償工作，完畢后即取得《國有土地使用證》 。
3.2 ? 二、評估準備工作
1、取得《國有土地使用證》 、《國有土地出讓合同》 、拆遷補償協議、曾做過的估價報告、了解入賬成本構成
《國有土地使用證》 是正式的權屬證明文件， 當委估宗地剛剛簽訂 《國有土地出讓合同》，尚未來得及取得《國有土地使用證》時， 《國有土地出讓合同》也可以做為權屬證明文件，但效力上不如《國有土地使用證》 ，按照國內常規，處于此階段期間， 土地價款往往尚未支付完畢， 如果資產占有方無能力按照出讓合同要求支付剩余地價款， 那么可能導致二種結果， 一是承擔額外的滯納金， 二是土地被國土局無償收回。所以尚未取得《國有土地出讓合同》的宗地，是具有產權瑕疵的，應予批露，當然，如果連《國有土地出讓合同》都未簽訂，則無法確定土地權屬，談不上瑕疵問題。
取得上述資料后， 通過將入賬成本與土地出讓合同、 拆遷補償協議中的約定的價款進行比較，核對地價款是否支付完全。
2、確定評估方法
首先查詢《全國工業用地最低價標準》 ，了解委估宗地最低限價，其次收集各種評估方法所需相關資料， 確定評估方法， 建議首選市場法， 次之基準地價系數修正法，再次之成本逼近法。
原則上應選擇二種方法評估，具體要求詳見《城鎮土地估價規程》 。
3.3 ? 三、市場比較法評估過程
1、評估公式
宗地價格＝比較案例價格× A×B×C×D
式中： A：正常情況指數／比較案例宗地情況指數B：待估宗地估價期日地價指數／比較案例宗地交易日期指數C：待估宗地區域因素條件指數／比較案例宗地區域因素條件指數D：待估宗地個別因素條件指數／比較案例宗地個別因素條件指數2、評估過程
1）搜索比較對象
通過委估宗地所在市、區、縣的國土資源局網站查詢土地成交信息， 如未果，可以在百度搜索關鍵字： “地區名 +掛牌”、“地區名 +工業用地 +成交” 等。如已查詢的部分比較對象具體位置描述不清楚，可以通過百度地圖、GOOGLE地球等配合查找。
比較對象與委估宗地必須用途一致且應在同一開發區或行政區。
2）進行比較
交易情況修正：所選比較對象均應為正常交易，非正常交易難以量化修正；交易日期修正： 工業用地價格隨時間波動很小， 實際上《全國工業用地最低價標準》實施后的近三年成交信息均可采用， 但優先選用一年內的成交信息。 如無特殊情況，交易日期修正系數一年內不會超過 2%。
《房地產估價規范》要求修正范圍合計不超過 30%，單項不超過 20%，對于具體修正幅度， 沒有相關規定， 評估人員可自行掌握， 建議單項修正多數不超過5%，個別不超過 10%。
以上結果為出讓地價，如為劃撥地，應扣除出讓金，出讓金來源如下：
① 少數地方國土部門發布基準地價文件時，一并發布出讓金標準；②根據出讓地價的百分比確定，百分比可參照各省文件確定，可百度搜索：“** 省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法細則 ”；“ ** 省實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》辦法 ”；③根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》相關條款確定。
修正后的評估結果為土地成交價， 但在辦理《國有土地使用證》 初始登記或變更登記時還應繳納契稅， 評估實踐中均未考慮此部分價值， 筆者認為在股權評估中可以考慮，物權評估中不應考慮。
3.4 ? 四、基準地價系數修正法評估過程
1、評估公式
宗地價格 =基準地價×期日修正系數×因素修正系數×年期修正系數 +土地開發水平修正值
2、評估過程
基準地價系數修正法實質上仍為市場法， 只是比較對象只有一個， 是地方國土部門發布的基準地價，比較因素基本上與市場法一致。
1）基準地價的確定
基準地價文件查找 ：可以通過所在市、區、縣的國土資源局網站查詢，或者百度搜索關鍵字：“城市 +基準地價”。絕大部分城市的基準地價文件均可以從網絡上查找到。
地價級別的確定： 找到基準地價文件后需要確定委估宗地所在地價級別， 公開的基準地價文件中少部分會配發地價級別范圍描述或級別圖， 再配合地圖，會較容易確定委估宗地級別， 對于大部分未發布級別范圍描述或級別圖的情況， 按以下方式確定：
1、查詢中國城市地價動態監測；
2 、委估宗地以前的估價報告（個別時候可以在網絡搜索到周邊其他單位的估價報告）；
3、咨詢當地國土部門；?
4、參照當地城鎮土地使用稅等級范圍確定；部分地區的基準地價文件頒布時間早于 2007 年（該年發布全國工業用地最低限價），此情況下的相應基準地價可能會低于最低限價，此時處理方式如下：
①將基準地價最低級別價格按最低限價調整， 其他級別地價按原比例或原增加額相應調整；
②直接以最低限價做為委估宗地相應基準地價。
③仍按原相應級別基準地價確定，通過期日修正找回差距。
2）期日修正系數
按《城鎮土地估價規程》 ，期日修正系數 =待估宗地估價期日地價指數 / 比較案例交易日期指數，但地價指數地方國土部門并未公開，可通過如下方式確定：
①查詢中國城市地價動態監測， 以地價水平、 地價增長率代替， 有時該二項指標未能公布至評估基準日所在年份，未公布年份可按往年年均增幅考慮；②以近期周邊土地成交實例平均價格除以對應級別基準地價， 此種方式可以使市場法與基準地價系數修正法二種方法評估結果接近；③以工業用地最低限價除以相應基準地價及年份數， 得出年均增幅， 再換算至評估基準日所在年份。
④按照年均增幅 2%考慮。
3）年期修正系數
年期修正系數＝ （1-1/（1+r）m）/ （1-1/（1+r）n ）
r ＝土地還原率，土地是一切行業的根本， 工業用地一級開發風險相對很小，取值范圍常見 6-7%；
n＝基準地價設定土地使用年限，工業用地為 50 年；m＝待估宗地剩余使用年限。
4）因素修正系數
此項修正類似于市場法中因素修正， 少部分地區會有網絡公布， 如無法查到，可以參照其他城市因素修正表編制，也可以適當微調。
5）容積率修正系數
工業用地一般均不進行容積率修正， 但個別地方基準地價文件中會公布工業用地容積率修正系數， 此種情況多是因為高科技園區中部分工業建筑為多層， 如無法查找容積率修正，可不進行此項修正。
6）開發修正修正
基準地價對應開發程度一般會在基準地價文件中公布， 如未公布，可以通過“中國城市地價動態監測” 查詢，如查詢不到， 可以假設基準地價對應開發程度與委估宗地一致， 而不進行此項修正。 如需修正， 部分基準地價文件中會規定每通的價格，如未公布，可以參照每通 20-30 元/㎡確定。
以上結果為出讓地價，如為劃撥地，應扣除出讓金，扣除方式參見市場法中相關敘述；契稅問題亦參見上文。
3.5 ? 五、 成本逼近法評估過程
1、評估公式
地價＝土地取得費 +土地開發費 +利息+利潤+土地增值收益＝成本價格＋土地增值收益
成本逼近法的本意是模擬土地取得并達到開發狀態的過程中需要支付的各項成本，總的來說，一是對原土地使用權人的補償，二是向土地所有者 -國家繳納地價款以體現所有者權益，三是各項稅費，四是土地通、平成本。
2、評估過程
1）土地取得費用及相關稅費
土地取得費用包括土地補償費、人員安置費、地上附著物（青苗 -尚未收割的農產品、房屋、水井、果樹等） 。
土地補償費、 人員安置費的計算是以土地年產值乘以適當倍數確定， 數據來源方式如下：
① 根據** 省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法中相關條款確定；② 根據各地土地補償費、人員安置費計取標準的相關文件，可百度搜索：
“城市名 +征地區片”、“城市名 +統一年產值”、“城市名 +綜合地價”等；③ 百度搜索：“城市名 +區名+征地方案公告”，“城市名 +道路名+征地方案公告”，“城市名 +征地補償、安置方案公告”等，如有征地行為，各地補償方案一般會通過網絡發布， 該公告如與委估宗地處于同一市級行政區， 可以認為補償標準是一致的。
相關稅費包括征地管理費、 耕地占用稅、耕地開墾費、菜地基金、防洪費等，數據來源方式：百度搜索：“省名 +征地管理費暫行辦法”、“** 省實施〈中華人民共和國耕地占用稅暫行條例〉辦法” 、“省名 +耕地開墾費管理辦法” 、“城市名 +新菜地開發基金征收管理使用辦法” 、“城市名 +防洪費”等。
單價確定后，開始確定數量，由于土地補償費、人員安置費、青苗補償費是區別不同用途來規定補償標準的，比如耕地、園地、林地補償標準是不同的，而委估宗地原始狀態多數情況都難以確認，所以存在如下假設：
① 假設委估宗地原始狀態均為耕地；
② 假設委估宗地原始狀態為耕地、林地等各占一定比例，比例參見各地政府門戶網站相關介紹，此時注意耕地占用稅、耕地開墾費不能按全部面積計取。
地上附著物的補償中最大部分為房屋補償，補償方式如下：
① 各地會發布相關文件，百度搜索： “城市名 +征地補償安置辦法” ；② 各地補償標準普遍偏低， 農村民宅只有幾百元 /建筑平方米， 失地農民難以在城市有固定居所，為使得公平合理，如果當地補償標準過低，可以不考慮，按照所在城市近郊區二手房或城市內經濟適用房平均單價做為房屋補償單價。 具體由評估人員自行查詢， 補償房屋面積可以按照如下方式確定： 農村人均住房面積普通在 30-40 平方米，人均農地數量可以通過當地政府門戶網站或百度搜索，各地普遍不足 1 畝。除房屋、青苗外其他地上附著物價值比例極小，酌情處理。
2）土地開發費用
公式如下：
土地開發費用是指土地紅線外的水、 電等管網費用及紅線內場地平整， 此筆費用意義上近似于基礎設施配套費，計算方式如下：
① 部分地方的基準地價文件中會規定土地開發費用價格標準② 參照各地基礎設施配套費文件確定，百度搜索： “城市名 +基礎設施配套費”，但是基礎設施配套費是以建筑面積為基數繳納，需要根據容積率換算成土地面積單價， 委估宗地容積率可以按實際確定， 也可以按規劃確定， 最后加上場地平整費用。
③ 可以參照每通 20 元左右 /㎡確定。
3）投資利息
投資利息＝土地取得費及相關稅費×開發周期×年利率＋土地開發費×開發周期 /2×年利率
按照此公式，土地取得費用為一次性投入，土地開發費用為均勻投入，實際上現狀可能是相反的， 取得土地時對原土地方的補償往往是陸續的， 而土地開發費用經常是無需企業參與，只需繳納基礎設施配套費，但公式是不能修改的。
4）開發利潤
按照常理，工業用地一級開發利潤率＜經營性用地一級開發利潤＜經營性用地二級開發利潤，部分地區一級開發利潤率可通過百度搜索，北京市為 8%，各地略有區別，但工業用地一級開發利潤率相對最小是肯定的，取值常見 6-10%。
5）土地增值收益
土地增值收益的確定參見市場法中出讓金的確定過程， 劃撥地評估不考慮土地增值收益。
6）年期修正系數
年期修正系數＝ 1-1/（1+r）m
r ＝土地還原率，土地是一切行業的根本，工業用地一級開發風險相對很小取值范圍常見 6-7%；
m＝待估宗地剩余使用年限。
7）因素修正
有以下二種觀點：
① 理論上應該進行因素修正， 以免同一區域土地評估值完全一致， 無法體現出個性因素，修正方式參見基準地價系數修正法相關內容；② 農村征地實踐中補償標準都是區片統一的， 實踐中補償標準與宗地取得后規劃或實際利用狀態基本不存在因果關系， 而成本逼近法是以模擬取得過程所需成本支出為思路，這樣，委估宗地個性因素可以通過其他方法體現。
4 ? 工業用地多少錢
工業土地價格的構成方面主要取決于多方面的因素，所以這個價格是很難說的，一般來說工業用地價格只有市場交易價格的2/3不到，甚至更低……影響因素有：：（1）成本費用。包括于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用。從當前的情況看，取得成本（征地補償安置和拆遷費用）、前期開發成本（幾通一平費用）和政府收益（稅費和土地純收益），大體各占1/3，其中的被征地農民的補償安置費明顯偏低，應該予以糾正。
（2）級差地價。這主要是指區位因素。土地區位的差異直接影響土地收益的高低。這是決定工業地價水平差異的主要因素。
（3）土地稀缺程度和供求狀況。一般地說，工業土地資源越稀缺，供求關系越緊張，其地價水平就越高，就越接近地塊的收益水平；土地供應總量、結構、供應節奏及供應時間的調整，都會直接影響地價水平。
（4）對土地未來升值的預期。例如，對地鐵建成后沿線地價水平升高的預期。在上述因素中，成本費用（價值）是工業土地"招拍掛"的底價，也是工業土地市場成交價的基礎；而級差地價、土地稀缺程度和供求狀況、對土地未來升值的預期等因素對工業地價的影響，則是在"招拍掛"的竟價中得以實現的。總之，要堅持成本體現補償，價格反映級差、稀缺、供求、預期的原則。
