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詞條名：投資農村宅基地詞條類別：土地百科上一條：水上蔬菜下一條：什么是現代農業

投資農村宅基地

農村宅基地買賣首先要經過相關部門的審批才能進行宅基地變更登記，另外，購買方資格限制比較大，購買方一定要注意，要不然損失上幾十萬是在所難免的。本文先為你提供一個宅基地轉讓損失60萬的案例，然后再為您提供宅基地買賣3個基本原則，希望你在買賣宅基地買賣的時候多做注意，別造成個人損失。

目

錄

　　1 ? 投資農村宅基地前景

　　市場前景看好，據《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》相關顯示，宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。

　　近些年，農村教育、農村醫療、農村社會保障等方面已取得重要突破，農村住房制度建設在各地也進行了積極探索，但整體制度建設仍不完善。農民住房歷來以自建、自住、自管為主，農村住房制度長期停滯在“一戶一宅”、“限制宅基地轉讓”等層面，涉及農民利益和權益保障、農民居住質量和安全、農民人居環境提高和最低端農民居住保障等方面的制度建設很不健全。

　　2 ? 支持宅基地資本化改革

　　以經濟學的相關產權理論為基礎，認為農村建設用地資本化是提高農民財產性收入的源泉和實現社會福利最大化目標，而現行法律限制了宅基地的流動性、財產性，繼續維持農村宅基地的非商品化、非資本化和非市場化對農民來講就不再是利益保護，而是一種財產利益的制度性損失。因此，國家應該對農村宅基地制度進行改革，減少對不同體系下的土地權利的不公平對待，減少那些制約城鄉地區的土地使用者因權力不明晰和弱化而影響其分享經濟增長機會的因素，強化農村宅基地資本屬性，讓農民分享城市化進程中的土地收益。

　　2.1 ? 相反觀點

　　孟勤國：農村宅基地制度是有效維系億萬農民基本生存權利的一項基本人權制度，人權高于財產權，而開禁或者變相開禁都不過是強勢群體的利益訴求，會導致一部分用金錢剝奪另一部分人的生存權利。

　　陳柏峰：農村宅基地為一項社會保障福利，自由交易將損害農民權益和造成村莊內的不平等。

　　賀雪峰：宅基地資本化有可能導致進城失敗農民無家可歸，為保障農民返鄉權利，推進宅基地資本化要慎之又慎。

　　劉銳：宅基地不具有資本屬性。

　　印子：基于社會產權視角，宅基地財產權化的制度變革可能會導致“產權失靈”，帶來社會風險和不良后果。

　　2.2 ? 利益合謀：資本下鄉進入宅基地領域

　　在當前的農村宅基地制度約束下，外來資本難以進入農村宅基地領域，但得益于基層政府的政績邏輯和土地財政，“資本下鄉”得到基層政府支持，雙方依據各自目的對開發農村宅基地充滿動力，基層政府與資本達成新的利益共同體，由此，借助基層政府，利用城鎮化背景下的新農村建設，資本進入農村宅基地領域。

　　2.3 ? 基層政府的政績邏輯和土地財政

　　在現行制度約束下，基層政府出于自身考慮，對“資本下鄉”進入宅基地領域給予大力支持：“資本下鄉”可以在短期內從外在形式上快速改善村莊基礎設施和村容村貌，在當前基層政府自身沒有足夠財力推動新農村建設的背景下，“資本下鄉”所建設的新農村無疑會成為基層政府彰顯政績的“名片”。

　　項目制背景下，基層政府利用“資本下鄉”對村莊進行大規模“再造”的契機，不僅可以博取政績，同時也是以此名義套取國家各類相關支持和補助項目的最好借口。

　　基層政府出于“土地財政”考慮，以推動“新農村建設”實現農民的“遷村騰地”，從而通過土地的“增建掛鉤”政策將農民集中居住后多出來的建設用地指標拿到城市中進行置換，以獲得額外的土地收益。這是基層政府最大，也是最直接的一筆土地“資本化”收益，成為基層政府推動“新農村建設”的最大動力。

　　所以，雖然國家對宅基地改革非常謹慎，但在“土地財政”和做亮點的政績邏輯下，地方政府以“資本下鄉”推動宅基地資本化的尺度要遠大于國家的規定。

　　2.4 ? 資本的逐利邏輯

　　“資本下鄉”進入農村宅基地領域，通過地方政府強力支持，主要以俘獲國家資源帶來的隱性壟斷地利和增值實現資本的逐利邏輯。在我國當前資本整體過剩和農村建設用地開發存在獲利空間的背景下，資本對到農村開發地產充滿興趣，于是，利用城鎮化和改善農村住房條件的機遇，資本實現了進入農村宅基地的目的。

　　地方政府引進“資本下鄉”，一方面是利用資本出資建造新農村以獲取政績，即政府花小錢打造新農村亮點；另一方面，以資本打造的新農村作為動員農民集中居住的資本，從而得到農民集中居住后的建設土地指標，即通過“土地增建掛鉤”的方式從新農村建設中置換出城市建設用地指標。通過國家的基礎設施投入，宅基地實現了增值，而由于宅基地統一由資本開發，所以國家的無償投資無形中被資本所俘獲，資本借助于國家的公用基礎投資，將宅基地上的房子賣出了一個相對較高的價格，從而獲得宅基地增值收益。

　　在宅基地領域，資本獲利主要是通過俘獲國家投資帶來的宅基地增值收益，即資本只支付蓋房子的錢，卻可以得到房子、宅基地和公共基礎設施的總收益。

　　借助地方政府支持，資本進村壟斷宅基地上農民住房的開發經營權，村民被排擠出村莊建設之外，因此，村民沒有動力參與新農村公共基礎設施的建設。而由于農村公共產品的“成本集聚性”，資本也不愿參與這些投資大，回報低的村莊公共品建設。村民不愿出資，資本也不愿參與，而開發商建房、售房必須有良好的基礎設施，因此，開發商就需要國家進行相應投入。而為吸引社會資本參與村莊建設，地方政府只能將大量國家項目投入到難以盈利的農村公共產品中。在新農村開發過程中，政府資金與社會資本分別投入兩個不同領域：在社會資本主要投入村莊房產開發和銷售這些相對有利可圖的領域時，政府資金則都投入到道路、橋梁、綠化、路燈、廣場等基礎設施和服務性公共設施，且由于這些公共投資全部由國家承擔，在地方政府支持下，新村建設獲得來自國家、省、市的各種項目資源。通過國家的基礎設施投入，宅基地實現了增值，而由于宅基地統一由資本開發，所以國家的無償投資無形中被資本所俘獲，資本借助于國家的公用基礎投資，將宅基地上的房子賣出了一個相對較高的價格，從而獲得宅基地增值收益。

　　2.5 ? 打破制度：實現宅基地資本化

　　所謂宅基地資本化，是指把宅基地資源投入市場，轉化為流量的資本，這樣經營者就可以以出讓宅基地的方式謀取利益。而依據現有的宅基地制度，宅基地是集體所有，村民無償使用，不能上市交易，而這顯然限制了資本通過運營宅基地獲利的需求。為此，資本利用地方政府支持和宅基地的從屬性原則，從多個角度改變宅基地分配和使用原則秩序，打破了宅地基的無償性、公平性和身份性限制，實現宅基地流通和資本化。

　　2.6 ? 打破宅基地使用的無償性原則

　　“保障農村人口居住權，實現居者有其屋”一直是立法設計我國農村宅基地使用權制度的唯一價值目標。根據我國現行農村宅基地相關法律制度，農村宅基地歸村集體所有，本村村民根據需要向村集體提出申請，由村集體劃撥給村民無償使用。“我國宅基地具有社會福利的屬性，因此，每個集體經濟組織成員都有資格獲得宅基地。集體經濟組織保障每個成員獲得宅基地，從而保障其基本的生存條件和居住條件。集體經濟組織成員可以無償取得一處宅基地，這也是集體經濟組織成員因其成員則當然應當享有的權力，此種權力不受任何組織或個人的剝奪。”

　　而在資本占有宅基地開發經營權后，村集體分配宅基地的“無償性”與資本的“逐利性”發生沖突，在無法突破現有宅基地制度的情況下，資本選擇繞開現有宅基地制度的規定。社會資本進入宅基地領域，首先憑借資本從村委會手中接管宅基地的經營建設權，進而通過在宅基地上統一建房的方式掌握了房屋所有權，在現行法律制度中，雖然宅基地歸村集體共有，但開發商建設的房屋卻歸屬開發商私有，在開發商享有地方政府授予的賣房權力背景下，開發商通過賣房子的方式繞開了宅基地無償使用的制度安排，表面看來，村民仍然是無償獲得村莊宅基地使用權，但在宅基地上已被資本建滿房子的情況下，村民如果不先買房子，所謂享有宅基地使用權也就成了空談，這樣，資本已經通過有償賣房的方式變相打破了宅基地制度中村民無償使用宅基地的原則。而這也帶來了一些不良的后果，即資本以宅基地資本化的方式打破宅基地的社會保障功能導致將農民中的弱勢群體迅速推出農村的后果。

　　2.7 ? 打破宅基地使用的平等性原則

　　為了防止宅基地無償使用而帶來的多占多用心理，保證農村的公平公正，國家特地通過法律法規對農村宅基地面積進行了規定。同時，與國家宅基地制度相配套，農村社會也大都形成了自己的宅基地公平分配制度。

　　資本進入宅基地領域之后，其通過在宅基地上建房的方式，不再按照村民戶籍的原則平均分配宅基地，而是將宅基地作為房子的一部分，按照村民對房子的購買力來分配宅基地，即購買房子小，宅基地就小，房子大，宅基地就大的新規則分配宅基地，這種宅基地分配模式打破了宅基地分配中講求的平等性原則，資本對宅基地的使用進行了重新規劃，即按照經濟貧富進行劃分，經濟水平高的村民自然可以買到更大的房子和更多的宅基地，經濟水平低的村民則只能得到較少的房子和小面積的宅基地。

　　2.8 ? 打破了宅基地使用的身份性原則

　　根據我國《土地管理法》第62條規定，宅基地使用權人是申請符合宅基地條件的農村集體經濟組織成員。不是宅基地所在農村集體經濟組織的成員，不得申請取得或者繼受取得該集體經濟組織的宅基地使用權。這種制度安排本身有其排他性，村民只有通過作為本村成員的身份才可以獲取宅基地使用權，正是因為這種成員權，使得宅基地成為一種“共有私產”，屬于全體村民所共同享有的集體財產，村民憑借身份享有這些財產。宅基地使用的身份性原則作為一種資格準入制度，保證了本村村民享有宅基地使用權利的可持續性。

　　資本進入宅基地領域后，不同于宅基地制度設計追求的長期性和可持續性，追求效率的資本強調的是在短時間內賺取盡可能多的利潤，因此，為了盡快獲取利潤，資本需要打破宅基地使用的身份性原則。

　　在我國法律中，雖然規定了宅基地始終為集體所有，農民只有使用權，且不得買賣，轉讓、抵押等，但宅基地上的房屋卻歸屋主所有，且房屋出賣或出租后，宅基地的使用權隨之轉讓給受讓人或承租人。這就構成了宅基地使用權的從屬性，因此，宅基地上的房屋一旦建成，宅基地使用權便由地面附著的房屋來確定，在資本看來，這就構成了“地隨房走”的制度漏洞。

　　而“資本下鄉”進入宅基地領域，進而通過在宅基地上蓋房的方式虛化了宅基地所有權，這就使得原本應該是村民向集體申請宅基地的制度變成了村民向房產商購買房屋，從而將宅基地使用權資本化，而村民能夠取得宅基地使用面積的大小，也需要依靠村民支付能力決定，原本無償供給、平均分配的宅基地在資本進入后被房屋資本化，其準入制度由戶籍變成了資本，宅基地使用權從“按需分配”到“按資分配”，從無償到有償，最終，宅基地被按照資本的邏輯進行分配，進行了一場宅基地去福利化和資本化的改造，在資本手中，宅基地的福利性質被打破，宅基地變成了資本手中逐利的工具。

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