1 ? 商業用地改住宅用地

能夠改變用途，改變土地用途需要行政部門許可。租賃合同有效，商人對土地有個收益權（根據w權法135到后面幾條）電工上。
商業用途土地不能擅自改變用途，若是得到批準就可以。若是得到審批了，獲得許可情況下。商業用地改成房子后，租給他人20年是有效的。
商業用地使用年限：?
根據中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓與轉讓暫行條例（中華人民共和國國務院令第15號）中華人民共和國物權法的規定第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年；
(二)工業用地五十年；?
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；?
(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；
(五)綜合或者其他用地五十年。
第一百四十九條　住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。　　非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。?
合同法：第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

2 ? 商業住宅用地

事實上，關于土地性質的問題，還要追溯到1990年國務院公布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，并對各類性質土地的最高使用權年限進行了說明，分別是居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年、綜合或者其他用地五十年。

所以很明顯，根據這份條例，購買在非“居住”用地上建造的房子，首先受影響的是使用權年限，也就是說，這類住宅的使用權期限都要短于居住用地上的住宅。而且根據今年兩會剛剛通過的《物權法》規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”這就是說，住宅用地上建造的房屋，使用期限已經基本不受之前“七十年”的束縛，而非住宅用地上的房產期滿之后如何延續，則還有一定具體問題具體分析的空間

3 ? 住宅混合公建用地

混合用地一般要求不得由單一的使用類型占據全部用地，而必須有不同的使用類型混合，并且混合應達到一定的比例。

公建混合居住用地以公建（公共建筑）為主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%。多于80%應算作公建兼容其他用地。

4 ? 工業用地住宅

工業用地說白了就是廠房用地。土地性質不可隨便更改，工業用地要是拆遷的話和住宅用地賠償天鑲之別，所以國家現在嚴厲打擊開發商工業用地建住宅。購房時，如果你付出的是住宅的價格，必須要求中介和業主在購房合同上備注清楚這個“土地性質”是住宅而不是工業用地，否則高額賠償！

不要聽他們單身公寓啥的各種忽悠，工業用地紅本銀行也可貸款，只是商業行為。因為土地性質只有住宅，工業用地和商業三種，其他公寓啥的都是房屋用途，沒多少關系，穩扣土地性質就可以了。所以買房不要聽業主中介吹牛，必須要親自查實，口頭保證沒有用，必須寫進合同里面去不然辛苦一輩子買個廠房，畢生心血投進去欲哭無淚。寫進合同能準確的檢驗中介和業主言語的可信度。另外不是商品房就是住宅，工業用地，商業用地，住宅，只要有紅本統稱為商品房，銀行也可以貸款。